{"id":10492,"date":"2020-10-22T11:48:21","date_gmt":"2020-10-22T09:48:21","guid":{"rendered":"https:\/\/www.tornosabogados.com\/?p=10492"},"modified":"2020-10-22T11:55:37","modified_gmt":"2020-10-22T09:55:37","slug":"modulacion-de-las-rentas-en-locales-de-negocio-hacia-la-regulacion-positiva-de-la-clausula-rebus-sic-stantibus","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.tornosabogados.com\/ca\/modulacion-de-las-rentas-en-locales-de-negocio-hacia-la-regulacion-positiva-de-la-clausula-rebus-sic-stantibus\/","title":{"rendered":"Modulaci\u00f3n de las rentas en locales de negocio: hacia la regulaci\u00f3n positiva de la cl\u00e1usula &#8220;rebus sic stantibus&#8221;"},"content":{"rendered":"<p style=\"text-align: justify;\">El frenes\u00ed legislativo contin\u00faa en Catalu\u00f1a. El Decreto Ley 34\/2020, de 20 de octubre (en adelante, <strong>\u201cel Decreto\u201d<\/strong> o <strong>\u201cla norma\u201d<\/strong>) tiene por finalidad, a falta de pacto entre las partes, <strong>establecer cu\u00e1l ser\u00e1 la renta en los arrendamientos de locales de negocio,<\/strong> mientras existan medidas de suspensi\u00f3n o restricci\u00f3n de las actividades econ\u00f3micas, y es sin duda la antesala de la legislaci\u00f3n positiva de la cl\u00e1usula <em>\u201crebus sic stantibus\u201d<\/em> en el C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">La disposici\u00f3n parte del principio de solidaridad para sentar un reparto <em>\u201cigualitario y equitativo de las consecuencias negativas, socializando as\u00ed el riesgo y evitando hacerlo gravitar sobre una sola de las partes contratantes\u201d<\/em>. As\u00ed, el legislador considera que, <strong>las consecuencias de las limitaciones impuestas al ejercicio de determinadas actividades econ\u00f3micas deben ser asumidas tanto por el arrendador como por el arrendatario.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por ello, si como consecuencia de la limitaci\u00f3n o restricci\u00f3n de actividades econ\u00f3micas el arrendatario no puede llevar a cabo la actividad para la cual arrend\u00f3 el inmueble, o solo puede hacerlo de forma limitada, podr\u00e1 dirigir un requerimiento \u201cpor burofax o de otra manera fehaciente\u201d al arrendador \u201crequiriendo\u201d una modificaci\u00f3n razonable y equitativa de las condiciones del contrato, al objeto de reestablecer el equilibrio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">As\u00ed pues, ese requerimiento abre un periodo de negociaci\u00f3n, dentro del cual rige la autonom\u00eda de la voluntad de las partes, que ser\u00e1n libres para pactar las nuevas reglas que rijan el arrendamiento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ahora bien, si dentro del periodo de un mes a contar desde el requerimiento del arrendatario <strong>las partes no alcanzan un acuerdo<\/strong>, la norma prev\u00e9 la aplicaci\u00f3n de las siguientes reglas:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; En caso de suspensi\u00f3n de la actividad, la renta y otras cantidades debidas se reducir\u00e1 en un 50% mientras dure esa suspensi\u00f3n.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>&#8211; En caso de restricci\u00f3n para el ejercicio de la actividad, se reducir\u00e1 la renta proporcionalmente a la restricci\u00f3n en t\u00e9rminos de aforo u horario.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sorpresivamente, que el arrendatario pueda llevar a cabo su actividad a trav\u00e9s de servicio a domicilio o recogida de productos en el establecimiento, no afectar\u00e1 a la aplicaci\u00f3n de las reducciones referidas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Las garant\u00edas<\/strong> otorgadas por el arrendatario, a excepci\u00f3n de la fianza legal obligatoria, <strong>podr\u00e1n ser destinadas al pago de la renta<\/strong> tras el acuerdo o la aplicaci\u00f3n de las reglas antedichas, debiendo el arrendatario restituirlas en el t\u00e9rmino de un a\u00f1o.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Para el caso de que la <strong>suspensi\u00f3n de la actividad<\/strong> acordada por la Administraci\u00f3n se prolongue <strong>m\u00e1s all\u00e1 de tres meses<\/strong> en el transcurso de un a\u00f1o, <strong>el arrendatario podr\u00e1 desistir del contrato<\/strong> sin penalizaci\u00f3n, siempre que medie un preaviso de un mes.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En todo caso, desde la fecha del requerimiento del arrendatario de reducir la renta, el arrendador deber\u00e1 abstenerse de emitir factura respecto del arrendamiento y las otras cantidades debidas, hasta que se haya alcanzado un acuerdo entre las partes o sean de aplicaci\u00f3n las reglas antedichas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El Decreto es de aplicaci\u00f3n incluso en el caso de que las partes, antes de su entrada en vigor<\/strong>, hubieran alcanzado un acuerdo. En este sentido, el acuerdo se ver\u00e1 superado por el Decreto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Una lectura reposada de la norma evidencia sus carencias e imprecisa redacci\u00f3n: indeterminaci\u00f3n de los arrendamientos efectivamente sujetos a la misma al se\u00f1alarse con generalidad <em>\u201cactividades industriales y comerciales\u201d<\/em>; serias dudas sobre c\u00f3mo se deber\u00e1 articular la reducci\u00f3n proporcional a la restricci\u00f3n; pretensi\u00f3n de que prime la autonom\u00eda de la voluntad durante un mes, si bien desterrando los acuerdos alcanzados entre las partes con anterioridad a su entrada en vigor; aplicaci\u00f3n de sus medidas de limitaci\u00f3n de renta, con independencia de que el arrendatario pueda desarrollar determinada actividad; imposibilidad de que el arrendador pueda emitir factura hasta haber alcanzado un acuerdo o se aplique imperativamente la norma.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">M\u00e1s incertidumbre en momentos que precisan de certeza.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Barcelona, a 22 de octubre de 2020<\/p>\n<p>Luis Cord\u00f3n\u00a0 \/ Daniel Ben\u00edtez<\/p>\n<p>Abogados<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>El frenes\u00ed legislativo contin\u00faa en Catalu\u00f1a. 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