{"id":12971,"date":"2023-05-08T15:24:55","date_gmt":"2023-05-08T13:24:55","guid":{"rendered":"https:\/\/www.tornosabogados.com\/?p=12971"},"modified":"2023-05-16T18:29:11","modified_gmt":"2023-05-16T16:29:11","slug":"proyecto-de-ley-por-el-derecho-a-la-vivienda-aspectos-clave-en-materia-de-arrendamientos-de-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.tornosabogados.com\/ca\/proyecto-de-ley-por-el-derecho-a-la-vivienda-aspectos-clave-en-materia-de-arrendamientos-de-vivienda\/","title":{"rendered":"Proyecto de Ley por el derecho a la vivienda (I): aspectos clave en materia de arrendamiento de vivienda"},"content":{"rendered":"

El Proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda (el \u201cProyecto de Ley\u201d<\/strong>) aprobado por el Pleno del Congreso el d\u00eda 27 de abril de 2023 contiene novedades relevantes en materia de arrendamientos de vivienda, que incluyen modificaciones a la Ley de Arrendamientos Urbanos y al procedimiento de desahucio, incentivos y desincentivos fiscales y derechos de informaci\u00f3n de los arrendatarios de viviendas. Contiene tambi\u00e9n medidas de calado en materia de regulaci\u00f3n del derecho a la vivienda y nuevas medidas administrativas en materia de vivienda.<\/p>\n

Sin perjuicio de las modificaciones que pueda sufrir el texto del Proyecto de Ley en los siguientes pasos de su tramitaci\u00f3n parlamentaria(1)<\/sup> , a continuaci\u00f3n, exponemos las principales medidas que introduce en materia de arrendamientos de vivienda dada la relevancia de estas.<\/p>\n

1. DEFINICIONES<\/strong><\/p>\n

El Proyecto de Ley define determinados conceptos que determinan en algunos casos la aplicaci\u00f3n de las nuevas medidas en \u00e9l establecidas. Estas consisten en:<\/p>\n

– Grandes y peque\u00f1os tenedores<\/strong>:<\/span> Se define como \u201cgran tenedor\u201d a la persona f\u00edsica o jur\u00eddica que sea titular de m\u00e1s de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de m\u00e1s de 1.500 m2 de uso residencial. Las Comunidades Aut\u00f3nomas podr\u00e1n modificar esta definici\u00f3n en las declaraciones de zona de mercado residencial tensionado disminuyendo el umbral para ser considerado gran tenedor a 5 o m\u00e1s inmuebles urbanos de uso residencial.<\/p>\n

– Zona de mercado residencial tensionado<\/strong><\/span> (en adelante, \u201czona tensionada<\/strong>\u201d): Se permite a las Comunidades Aut\u00f3nomas la declaraci\u00f3n de entornos urbanos espec\u00edficos como \u201cZona de mercado residencial tensionado\u201d cuando se d\u00e9 al menos una de estas dos circunstancias en esa zona:<\/p>\n

\u2022 Que el coste medio de la hipoteca o del alquiler m\u00e1s los gastos y suministros b\u00e1sicos supere el 30% de la renta media de los hogares.
\n\u2022 Que en los \u00faltimos 5 a\u00f1os el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos porcentuales sobre el IPC.<\/p>\n

La declaraci\u00f3n de una zona como tensionada tendr\u00e1 una vigencia de 3 a\u00f1os y podr\u00e1 ser prorrogada anualmente mediante el mismo procedimiento en caso de que subsistan las circunstancias que motivaron la declaraci\u00f3n.<\/p>\n

2. ELIMINACI\u00d3N DEL IPC COMO \u00cdNDICE DE REFERENCIA<\/strong><\/p>\n

El Proyecto de Ley elimina el IPC como \u00edndice de referencia para la actualizaci\u00f3n anual de la renta y dispone que el INE crear\u00e1 antes del 31 de diciembre de 2024 un nuevo \u00edndice de referencia para la actualizaci\u00f3n anual de los contratos de arrendamiento de vivienda con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.<\/p>\n

3. MEDIDAS QUE AFECTAN AL PLAZO Y PRECIOS DE LOS ALQUILERES DE VIVIENDAS<\/strong><\/p>\n

Se introducen una serie de modificaciones en la Ley 29\/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (\u201cLAU\u201d<\/strong>) que afectan tanto al plazo como a la renta y gastos a cargo del propietario.<\/p>\n

\u00a03.1. Pr\u00f3rroga obligatoria excepcional<\/strong><\/p>\n

Se a\u00f1ade un nuevo apartado en el art\u00edculo 10 de la LAU, para que, habiendo finalizado la pr\u00f3rroga obligatoria o t\u00e1cita, a solicitud del arrendatario, se prorrogar\u00e1 extraordinariamente el contrato de arrendamiento en los mismos t\u00e9rminos por 1 a\u00f1o m\u00e1s. Dicha solicitud deber\u00e1 ser aceptada por el arrendador siempre que:<\/p>\n

– El arrendatario acredite situaci\u00f3n de vulnerabilidad social y econ\u00f3mica; y
\n– El arrendador sea gran tenedor.<\/p>\n

Adem\u00e1s, si la vivienda est\u00e1 en una zona tensionada, esta pr\u00f3rroga anual extraordinaria podr\u00e1 aplicar a solicitud del arrendatario durante un periodo de 3 a\u00f1os y el arrendador, sea o no gran tenedor, deber\u00e1 aceptarla salvo que: (i) se hayan fijado otros t\u00e9rminos o condiciones por acuerdo entre las partes; (ii) el arrendador haya comunicado en los plazos legales la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para s\u00ed o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopci\u00f3n o para su c\u00f3nyuge en los supuestos de sentencia firme de separaci\u00f3n, divorcio o nulidad matrimonial; o (iii) se suscriba un nuevo contrato con las limitaciones de renta indicadas en el siguiente apartado.<\/p>\n

3.2. Limitaciones a los precios de los alquileres<\/strong><\/p>\n

Se a\u00f1aden los apartados 6 y 7 en el art\u00edculo 17 de la LAU que dispondr\u00e1n lo siguiente:<\/p>\n

– Si el inmueble se ubica en zona tensionada y el arrendador no es gran tenedor<\/strong>: <\/span>el precio del alquiler no podr\u00e1 exceder de la \u00faltima renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los \u00faltimos 5 a\u00f1os en la misma vivienda, una vez aplicada la cl\u00e1usula de actualizaci\u00f3n anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusi\u00f3n al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.<\/p>\n

Excepciones: (permiten que el incremento sea de un 10% m\u00e1ximo sobre la \u00faltima renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual vigente los \u00faltimos 5 a\u00f1os)<\/p>\n

\u2022 Realizaci\u00f3n o finalizaci\u00f3n en los 2 a\u00f1os anteriores de determinadas actuaciones de rehabilitaci\u00f3n o determinadas mejoras de la eficiencia energ\u00e9tica o la accesibilidad.
\n\u2022 Se pacte una duraci\u00f3n de 10 a\u00f1os o m\u00e1s o el arrendatario tenga derecho de pr\u00f3rroga por 10 a\u00f1os o m\u00e1s.<\/p>\n

Si el inmueble no hubiera estado arrendado en los \u00faltimos 5 a\u00f1os, el precio del alquiler no podr\u00e1 exceder del l\u00edmite m\u00e1ximo del precio aplicable conforme al \u00edndice de referencia.<\/p>\n

– Si el inmueble se ubica en zona tensionada y el arrendador es gran tenedor<\/strong>:<\/span> el precio del alquiler no podr\u00e1 exceder del l\u00edmite m\u00e1ximo del precio aplicable conforme al \u00edndice de referencia.<\/p>\n

Por otra parte, se modifica el art\u00edculo 46 del Real Decreto-Ley 6\/2022 de medidas urgentes en el marco del plan Nacional de respuesta a las consecuencias econ\u00f3micas y sociales de la guerra en Ucrania, el cual, en s\u00edntesis, establece que:<\/p>\n

– Para 2023, se mantiene la limitaci\u00f3n de la actualizaci\u00f3n de precios de los alquileres al \u00cdndice de Garant\u00eda de Competitividad (que por definici\u00f3n es de un 2% m\u00e1ximo). Se aplica obligatoriamente sobre contratos de arrendamiento de vivienda con grandes tenedores y, en ausencia de pacto, sobre contratos con peque\u00f1os tenedores.<\/p>\n

– Para 2024, el incremento de la renta se limita a un 3% m\u00e1ximo de variaci\u00f3n anual. Igual que en el anterior apartado, se aplica obligatoriamente en contratos con grandes tenedores y, en ausencia de pacto, con peque\u00f1os tenedores.<\/p>\n

4. GASTOS Y HONORARIOS COMPLEMENTARIOS<\/strong><\/p>\n

Los gastos de gesti\u00f3n inmobiliaria y los de formalizaci\u00f3n del contrato correr\u00e1n a cargo del propietario, independientemente de si se tratara de gran tenedor o no.<\/p>\n

5. MODIFICACIONES EN EL PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO<\/strong><\/p>\n

El Proyecto de Ley introduce medidas para la protecci\u00f3n de las personas con contratos de arrendamiento de vivienda en situaci\u00f3n de vulnerabilidad afectadas por procedimientos de desahucio. Estas consisten en:<\/p>\n

– Los procedimientos de desahucio que se encuentren suspendidos en virtud de Real Decreto-Ley 11\/2020, por el que se adoptaron medidas urgentes complementarias en el \u00e1mbito social y econ\u00f3mico para hacer frente al COVID-19, cuando la parte actora sea gran tenedora, solamente se reanudar\u00e1n si ha habido un procedimiento de conciliaci\u00f3n o intermediaci\u00f3n previo conforme establezcan las Administraciones P\u00fablicas.<\/p>\n

– Se ampl\u00edan a 2 meses para las personas f\u00edsicas y a 4 meses para las personas jur\u00eddicas (frente a los actuales de 1 y 3 meses) los plazos de suspensi\u00f3n de los procedimientos de desahucio para la adopci\u00f3n de las medidas de atenci\u00f3n inmediata propuestas por las Administraciones P\u00fablicas cuando la parte actora sea una gran tenedora de vivienda y hubiera presentado junto con la demanda documento acreditativo de la vulnerabilidad de la parte demandada.<\/p>\n

– Se a\u00f1aden nuevos apartados (6 y 7) en el art\u00edculo 439 de la Ley 1\/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (\u201cLEC\u201d) y las demandas que pretendan la recuperaci\u00f3n de la posesi\u00f3n de una finca deber\u00e1n especificar:<\/p>\n

\u2022 Si el inmueble es vivienda habitual del ocupante.<\/p>\n

\u2022 Si la parte actora es gran tenedora (para el caso que se indicase que no, deber\u00e1 aportarse certificaci\u00f3n del Registro).<\/p>\n

\u2022 Si es gran tenedor, si la parte demandada se encuentra o no en situaci\u00f3n de vulnerabilidad.<\/p>\n

– Asimismo, se establece que para los procedimientos regulados el apartado 1 (1\u00ba, 2\u00ba, 4\u00ba y 7\u00ba) del art\u00edculo 250 de la LEC (\u00e1mbito del juicio verbal), en el caso de que la parte actora tenga la condici\u00f3n de gran tenedora, el inmueble objeto de demanda constituya vivienda habitual de la persona ocupante y la misma se encuentra en situaci\u00f3n de vulnerabilidad econ\u00f3mica, no se admitir\u00e1n las demandas en las que no se acredite que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliaci\u00f3n o intermediaci\u00f3n que a tal efecto establezcan las Administraciones p\u00fablicas competentes, en base al an\u00e1lisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes en materia de vivienda.<\/p>\n

– Se modifica el apartado 4 del art\u00edculo 150 de la LEC, para prever que, cuando la notificaci\u00f3n de una resoluci\u00f3n contenga fijaci\u00f3n de fecha para el lanzamiento de quienes ocupan una vivienda, se dar\u00e1 traslado a las Administraciones p\u00fablicas competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluaci\u00f3n e informaci\u00f3n de situaciones de necesidad social y atenci\u00f3n inmediata a personas en situaci\u00f3n o riesgo de exclusi\u00f3n social, por si procediera su actuaci\u00f3n.<\/p>\n

6. DERECHOS DE INFORMACI\u00d3N<\/strong><\/p>\n

El Proyecto de Ley incorpora una obligaci\u00f3n de informaci\u00f3n m\u00ednima que el propietario ofertante deber\u00e1 facilitar al interesado en alquilar una vivienda (tambi\u00e9n al interesado en adquirir una vivienda), a solicitud de este \u00faltimo. Esa informaci\u00f3n consiste, de forma simplificada, en:<\/p>\n

a) Identificaci\u00f3n del vendedor o arrendador.<\/p>\n

b) Condiciones econ\u00f3micas de la operaci\u00f3n: precio, conceptos incluidos en \u00e9ste, condiciones de financiaci\u00f3n o pago, etc.<\/p>\n

c) Caracter\u00edsticas esenciales de la vivienda, entre ellas:<\/p>\n

1. Acreditaci\u00f3n de la superficie \u00fatil y construida. Certificado o c\u00e9dula de habitabilidad.
\n2. Antig\u00fcedad del edificio de las principales reformas.
\n3. Servicios e instalaciones de que dispone.
\n4. Certificado de eficiencia energ\u00e9tica.
\n5. Condiciones de accesibilidad.
\n6. Estado de ocupaci\u00f3n o disponibilidad de la vivienda.<\/p>\n

d) Informaci\u00f3n jur\u00eddica del inmueble: identificaci\u00f3n registral de la finca, referencia de las cargas y grav\u00e1menes, cuota de participaci\u00f3n.<\/p>\n

e) Indicaci\u00f3n de tratarse de vivienda protegida, en su caso. As\u00ed como informaci\u00f3n sobre los edificios que cuenten con protecci\u00f3n arquitect\u00f3nica, en su caso.<\/p>\n

f) Cualquier otra informaci\u00f3n que pueda ser relevante para la persona interesada.<\/p>\n

g) Informaci\u00f3n sobre detecci\u00f3n de amianto u otras sustancias nocivas.<\/p>\n

h) Informaci\u00f3n sobre si se encuentra la vivienda en una zona tensionada, as\u00ed como documento del contrato con la cuant\u00eda de la \u00faltima renta de contrato de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los \u00faltimos 5 a\u00f1os y el valor que corresponder\u00eda aplicando el \u00edndice de contenci\u00f3n.<\/p>\n

7. RECARGOS EN EL IBI<\/strong><\/p>\n

Se otorga la potestad a los ayuntamientos para establecer los siguientes recargos en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) para los inmuebles que se encuentren desocupados, de forma continuada y sin causa justificada tasada por la Ley, por un plazo superior a 2 a\u00f1os y que pertenezcan a titulares de 4 o m\u00e1s inmuebles de uso residencial:<\/p>\n

– Recargo de hasta el 50% de la cuota l\u00edquida del impuesto.<\/p>\n

– Recargo de hasta el 100% de la cuota l\u00edquida del impuesto, si el periodo de desocupaci\u00f3n es de m\u00e1s de 3 a\u00f1os.<\/p>\n

– Adicionalmente, estos recargos se pueden incrementar en hasta un 50% m\u00e1s (es decir, hasta el 150%) si el propietario es titular de 2 o m\u00e1s inmuebles desocupados en el mismo t\u00e9rmino municipal.<\/p>\n

8. BONIFICACIONES EN IRPF<\/strong><\/p>\n

Se introducen modificaciones en la Ley 35\/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas F\u00edsicas (IRPF) y de modificaci\u00f3n parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, por las cuales se a\u00f1aden los siguientes beneficios fiscales en IRPF sobre los rendimientos netos positivos por los arrendamientos de viviendas:<\/p>\n

– Reducci\u00f3n del 90% en el caso que el mismo arrendador formalice un contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona tensionada en el que la renta inicial se hubiera rebajado un 5% en relaci\u00f3n con el anterior contrato de arrendamiento sobre la misma vivienda.<\/p>\n

– Reducci\u00f3n del 70% si, no cumpliendo lo anterior, el contribuyente alquilase por primera vez una vivienda sita en una zona tensionada y el arrendatario tenga entre 18 y 35 a\u00f1os de edad.<\/p>\n

– Reducci\u00f3n del 60% si, no cumpliendo los puntos anteriores, la vivienda ha sido objeto de una actuaci\u00f3n de rehabilitaci\u00f3n en los t\u00e9rminos previstos en el apartado 1 del art\u00edculo 41 del Reglamento del IRPF finalizada en los 2 a\u00f1os anteriores a la celebraci\u00f3n del contrato de arrendamiento.<\/p>\n

– Reducci\u00f3n del 50% en cualquier otro caso.<\/p>\n

En el siguiente enlace analizamos las medidas administrativas y de regulaci\u00f3n<\/strong><\/a> del derecho a la vivienda y que contiene el Proyecto de Ley.<\/p>\n

Barcelona, 8 de mayo de 2023<\/p>\n

Tornos Abogados<\/p>\n

 <\/p>\n

[1] El texto del Proyecto de Ley aprobado por el Pleno ha sido remitido al Senado para continuar su tr\u00e1mite parlamentario. El Senado podr\u00e1 aprobarlo en sus t\u00e9rminos, incluir enmiendas o acordar un veto, circunstancias estas dos \u00faltimas que exigir\u00edan su remisi\u00f3n nuevamente al Congreso, para la celebraci\u00f3n de un \u00faltimo debate para su aprobaci\u00f3n definitiva.<\/h6>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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