{"id":13604,"date":"2024-03-19T11:43:30","date_gmt":"2024-03-19T10:43:30","guid":{"rendered":"https:\/\/www.tornosabogados.com\/?p=13604"},"modified":"2024-10-15T17:57:13","modified_gmt":"2024-10-15T15:57:13","slug":"nuevo-sistema-de-indices-de-precios-de-referencia-limitacion-a-los-precios-del-mercado-de-alquiler-qa-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.tornosabogados.com\/ca\/nuevo-sistema-de-indices-de-precios-de-referencia-limitacion-a-los-precios-del-mercado-de-alquiler-qa-2\/","title":{"rendered":"PR\u00c1CTICA INMOBILIARIA-Nuevo sistema de \u00edndices de precios de referencia: \u00bfLimitaci\u00f3n a los precios del mercado de alquiler? Q&A"},"content":{"rendered":"

Desde esta semana se encuentra en vigor el nuevo sistema estatal de \u00edndices de precios de referencia aplicable a las rentas de alquiler<\/strong> aprobado por la Secretar\u00eda de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, tras su publicaci\u00f3n en el BOE del viernes 15 de marzo de 2024.<\/p>\n

Este sistema estatal de \u00edndices de precios de referencia ofrece una relaci\u00f3n de valores medios de la renta mensual en euros por metro cuadrado de superficie de la vivienda, agregados por secciones censales \u2013 unidades territoriales m\u00ednimas inferiores al municipio, que en las grandes ciudades agrupan varias manzanas-. Para su elaboraci\u00f3n, el Gobierno se ha basado en la informaci\u00f3n sobre contratos de alquiler facilitada por la Administraci\u00f3n Tributaria, el Catastro Inmobiliario, el Registro de la Propiedad y los registros administrativos auton\u00f3micos de dep\u00f3sitos de fianza.<\/p>\n

La aprobaci\u00f3n de estos \u00edndices ha generado muchas dudas interpretativas entre los distintos agentes del mercado inmobiliario: \u00bfTengo que aplicar actualmente alg\u00fan precio l\u00edmite de la renta de alquiler de vivienda? \u00bfAfecta este sistema de \u00edndices de precios de referencia a los contratos de alquiler de vivienda firmados antes de su entrada en vigor? \u00bfC\u00f3mo calculo el precio m\u00e1ximo del alquiler de mi vivienda? \u00bfMe enfrento a alguna sanci\u00f3n por incumplir con estos precios m\u00e1ximos?<\/p>\n

A continuaci\u00f3n, desde el \u00c1rea de Pr\u00e1ctica Inmobiliaria de Tornos Abogados<\/strong>, damos respuesta a estas y a otras preguntas.<\/p>\n

\u00bfSe encuentra vigente alguna limitaci\u00f3n del precio m\u00e1ximo de la renta de alquiler de vivienda?<\/em><\/strong><\/p>\n

Para que aplique alguna limitaci\u00f3n al precio m\u00e1ximo de la renta de un contrato de arrendamiento de vivienda, conforme con el art\u00edculo 17.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos \u2013 modificado por la Disposici\u00f3n Final Primera de la Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda-, se tienen que cumplir los siguientes dos requisitos:<\/p>\n

i) Que la vivienda se ubique en una zona declarada previamente como zona de mercado residencial tensionado por las respectivas administraciones auton\u00f3micas.<\/p>\n

ii) Y que el arrendador de la vivienda sea un gran tenedor; o bien a aquellos en que la vivienda no haya estado alquilada ni una sola vez en los \u00faltimos cinco a\u00f1os.<\/p>\n

Actualmente, la \u00fanica Comunidad Aut\u00f3noma que ha declarado diversos municipios (140) como zona de mercado residencial tensionado y en que aplica la limitaci\u00f3n de precios es Catalu\u00f1a, con un periodo de vigencia hasta el 14 de marzo de 2027.<\/p>\n

En algunas Comunidades Aut\u00f3nomas, no se espera que se aplique ning\u00fan l\u00edmite m\u00e1ximo a las rentas de alquiler de vivienda, ya que sus administraciones auton\u00f3micas se han posicionado expresamente en contra de la declaraci\u00f3n de zonas de mercado tensionado \u2013 Comunidad de Madrid, Andaluc\u00eda, Baleares, Arag\u00f3n, Cantabria, Castilla y Le\u00f3n, Castilla-La Mancha, Extremadura, Murcia y La Rioja-.<\/p>\n

En cambio, otras Comunidades Aut\u00f3nomas se han posicionado a favor de limitar los precios del alquiler de vivienda \u2013 Pa\u00eds Vasco, Comunidad Valenciana, Galicia, Navarra, Asturias y Canarias-, pero a\u00fan no han declarado las respectivas zonas de mercado tensionado. El procedimiento para la declaraci\u00f3n deber\u00e1 ajustarse al art\u00edculo 18 de la Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda.<\/p>\n

\u00bfA qui\u00e9n se considera gran tenedor de vivienda?<\/strong><\/em><\/p>\n

En Catalu\u00f1a, conforme con la Resoluci\u00f3n TER\/800\/2024, de 13 de marzo, se considera gran tenedor de vivienda a cualquier persona f\u00edsica o jur\u00eddica que sea titular de cinco o m\u00e1s inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en la zona de mercado residencial tensionado.<\/p>\n

En el resto de Espa\u00f1a, conforme con el art\u00edculo 3.k de la Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda, se considera gran tenedor a cualquier persona f\u00edsica o jur\u00eddica que sea titular de m\u00e1s de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de m\u00e1s de 1.500 m2 de uso residencial. Las Comunidades Aut\u00f3nomas podr\u00e1n ampliar este concepto para que resulte de aplicaci\u00f3n a m\u00e1s propietarios.<\/p>\n

\u00bfAplica la limitaci\u00f3n m\u00e1xima de los precios de alquiler a los contratos de arrendamiento de vivienda firmados antes del 15 de marzo de 2024?<\/strong><\/em><\/p>\n

No. Conforme con la Disposici\u00f3n Transitoria S\u00e9ptima de la Ley de Arrendamientos Urbanos \u2013 introducida por la Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda-, \u00fanicamente aplicar\u00e1 la limitaci\u00f3n de precios a los contratos que se formalicen una vez aprobado el sistema de \u00edndices de precios de referencia y una vez declarada la respectiva zona de mercado residencial tensionado.<\/p>\n

Por tanto, en Catalu\u00f1a \u00fanicamente aplica la limitaci\u00f3n de los precios de alquiler de vivienda a los contratos de arrendamiento formalizados a partir de esta semana; y en el resto de Comunidades Aut\u00f3nomas aplicar\u00e1 en cuanto las respectivas administraciones auton\u00f3micas aprueben sus declaraciones de zonas de mercado residencial tensionado.<\/p>\n

\u00bfAplica la limitaci\u00f3n m\u00e1xima de los precios de referencia a otras modalidades de cesi\u00f3n de uso de la vivienda?<\/em><\/strong><\/p>\n

No. La limitaci\u00f3n del precio m\u00e1ximo de la renta de alquiler aplica \u00fanicamente a los contratos de arrendamiento que cumplan con el doble requisito especificado anteriormente, y que est\u00e9n sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Las otras modalidades contractuales de cesi\u00f3n de uso de la vivienda (arrendamiento de temporada, contrato de habitaci\u00f3n, coliving, viviendas de uso tur\u00edstico, etc.) no est\u00e1n sujetas a esta limitaci\u00f3n de precios.<\/p>\n

\u00bfC\u00f3mo se calcula el precio m\u00e1ximo del alquiler de vivienda?<\/strong><\/em><\/p>\n

En las zonas previamente declaradas como mercado residencial tensionado, el precio m\u00e1ximo de la renta del alquiler de vivienda se calcular\u00e1 en base a los valores medios de la renta mensual en euros por metro cuadrado de superficie de la vivienda por secciones censales publicado por la Secretar\u00eda de Estado de Vivienda y Agenda Urbana.<\/p>\n

En el siguiente enlace est\u00e1 disponible el mapa interactivo de precios de alquiler con los referidos valores medios: https:\/\/www.mivau.gob.es\/mapa-alquiler<\/p>\n

\u00bfLa Ley prev\u00e9 alguna sanci\u00f3n para los arrendadores que incumplan los l\u00edmites m\u00e1ximos del precio de alquiler?<\/strong><\/em><\/p>\n

La Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda no prev\u00e9 ning\u00fan r\u00e9gimen sancionador ni de inspecci\u00f3n para los arrendadores que ofrezcan o formalicen contratos de arrendamiento con rentas superiores a los l\u00edmites m\u00e1ximos fijados por el sistema estatal de \u00edndices de referencia. Ser\u00e1n las respectivas Comunidades Aut\u00f3nomas las que regulen, en el marco de sus competencias, las respectivas sanciones a imponer por el incumplimiento de esta obligaci\u00f3n legal.<\/p>\n

En el caso de Catalu\u00f1a, \u00fanica comunidad aut\u00f3noma con limitaci\u00f3n de precios vigente, a\u00fan no se ha modificado la Llei 18\/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge para tipificar la infracci\u00f3n por incumplimiento del sistema estatal de \u00edndices de referencia.<\/p>\n

S\u00ed est\u00e1 tipificado como infracci\u00f3n leve el \u201cno hacer constar el \u00edndice de referencia de precios de alquiler de viviendas en la publicidad de viviendas en alquiler que incluyan el precio del alquiler, en las ofertas de arrendamientos urbanos de viviendas o en los contratos de arrendamientos urbanos de viviendas\u201d (art\u00edculo 125.2.f de la Llei 18\/2007), sancionable con multa de 3.000 hasta 9.000 euros.<\/p>\n

\u00bfLa Resoluci\u00f3n que ha aprobado el nuevo sistema de \u00edndices de precios de referencia es firme?<\/strong><\/em><\/p>\n

No. Contra la Resoluci\u00f3n se puede interponer recurso potestativo de reposici\u00f3n ante la Secretar\u00eda de Estado de Vivienda y Agenda Urbana hasta el 15 de abril de 2024; o recurso contencioso-administrativo ante la Sala de lo Contencioso-administrativo de la Audiencia Nacional hasta el 15 de mayo de 2024.<\/p>\n

Barcelona, a 19 de marzo de 2024<\/p>\n

Iv\u00e1n Hern\u00e1ndez Costa<\/p>\n

\u00c1rea de Pr\u00e1ctica Inmobiliaria<\/p>\n

Tornos Abogados<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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