El Tribunal Superior de Justicia de Catalu\u00f1a \u2013en funciones de Tribunal Supremo en Derecho civil catal\u00e1n\u2013 ha dictado recientemente que una comunidad de propietarios puede modificar sus estatutos para prohibir el uso tur\u00edstico de sus viviendas, siempre que sea aprobado por la mayor\u00eda cualificada establecida por ley (80% de los propietarios y de las cuotas de participaci\u00f3n), aunque se oponga el propietario cuya vivienda tenga esta finalidad. Sin embargo, la prohibici\u00f3n no puede afectar a la situaci\u00f3n de hecho y derecho preexistente. Por tanto, puede seguir desarrollando esta actividad el propietario que disponga de habilitaci\u00f3n administrativa para el uso tur\u00edstico de su vivienda y que se haya opuesto al acuerdo de la comunidad.<\/p>\n
Es decir, la modificaci\u00f3n de los estatutos tiene efectos a partir de su aprobaci\u00f3n e inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad, no para las situaciones precedentes. El Tribunal establece, pues, la irretroactividad de la prohibici\u00f3n respecto de las personas que tienen consolidada la facultad de ejercer la actividad de vivienda de uso tur\u00edstico por disponer de la pertinente habilitaci\u00f3n y desarrollarla con anterioridad a su aprobaci\u00f3n.<\/p>\n
Adem\u00e1s, el Tribunal a\u00f1ade que el acuerdo de prohibici\u00f3n s\u00ed afectar\u00e1 a los futuros propietarios de la vivienda que no podr\u00e1n desarrollar la actividad de uso tur\u00edstico, aunque viniera siendo realizada con anterioridad a la prohibici\u00f3n. Por tanto, si futuros propietarios adquieren la vivienda, la prohibici\u00f3n estar\u00e1 vigente y constar\u00e1 inscrita en el Registro de la Propiedad, por lo tanto, ser\u00e1n conocedores de esta limitaci\u00f3n y quedar\u00e1n vinculados por ella.<\/p>\n
Conviene resaltar lo indicado por el Tribunal respecto de la necesidad de que el propietario se oponga expresamente al acuerdo de prohibici\u00f3n de la actividad de vivienda de uso tur\u00edstico. Si no se hubiera opuesto, entonces s\u00ed le afectar\u00eda la decisi\u00f3n tomada por la comunidad de propietarios. Por tanto, si el propietario quiere mantener la actividad de vivienda de uso tur\u00edstico, no puede adoptar una actitud pasiva ante los acuerdos que pretenda tomar la comunidad, sino que debe reaccionar mostrando su oposici\u00f3n.<\/p>\n
En resumen, los propietarios de las viviendas donde se realiza la actividad de vivienda de uso tur\u00edstico conforme a Derecho deben estar alerta ante los acuerdos que tome la comunidad de propietarios tendentes a prohibir, limitar o restringir su actividad y deber\u00e1n oponerse expresamente a ellos a los efectos de que su \u2018estatus quo\u2019 pueda mantenerse despu\u00e9s de la aprobaci\u00f3n de la medida restrictiva. Adem\u00e1s, deben ser conscientes de que su situaci\u00f3n no podr\u00e1 transmitirse a futuros nuevos propietarios de la vivienda.<\/p>\n
La situaci\u00f3n jur\u00eddica sobre la que se pronuncia el Tribunal es doble: (i) si la aplicaci\u00f3n de la norma (modificaci\u00f3n de los estatutos) debe afectar o no a las situaciones de hecho y derecho preexistentes y, por tanto, si podr\u00e1 mantenerse esa actividad o deber\u00e1 cesar a partir del acuerdo de prohibici\u00f3n; y (ii) si la declaraci\u00f3n de voluntad del propietario en relaci\u00f3n al acuerdo de prohibici\u00f3n de la actividad es determinante\u00a0respecto de la validez del acuerdo y si los efectos del acuerdo afectar\u00e1n a los futuros propietarios.<\/p>\n