{"id":8057,"date":"2020-02-04T18:15:56","date_gmt":"2020-02-04T18:15:56","guid":{"rendered":"https:\/\/www.tornosabogados.com\/?p=8057"},"modified":"2020-02-04T18:22:51","modified_gmt":"2020-02-04T18:22:51","slug":"medidas-urgentes-para-el-acceso-a-la-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.tornosabogados.com\/ca\/medidas-urgentes-para-el-acceso-a-la-vivienda\/","title":{"rendered":"Medidas urgentes para el acceso a la vivienda"},"content":{"rendered":"

La entrada en vigor del Decreto Ley 7\/2019<\/em>, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para el acceso a la vivienda<\/em> (en adelante \u201cDecreto Ley 7\/2019\u201d) supone el dise\u00f1o de una serie de medidas que afectan la regulaci\u00f3n del mercado de alquiler de vivienda libre y la delimitaci\u00f3n de las obligaciones del Administraci\u00f3n P\u00fablicas y los agentes inmobiliarios en la gesti\u00f3n de la vivienda de protecci\u00f3n p\u00fablica.<\/p>\n

A continuaci\u00f3n, se sistematizan las medidas adoptadas por el Decreto Ley 7\/2019:<\/p>\n

MEDIDAS PARA AFRONTAR LA DESOCUPACI\u00d3N PERMANENTE DE VIVIENDAS:<\/strong>
\n\u2022 Se ajustan las definiciones de vivienda vac\u00eda<\/strong> (incluy\u00e9ndose en dicho concepto los edificios en construcci\u00f3n<\/span> con destino final a vivienda, con m\u00e1s del 80% de las obras de construcci\u00f3n ejecutadas y transcurridos m\u00e1s de 2 a\u00f1os de la finalizaci\u00f3n del plazo m\u00e1ximo para terminarlos) y las relativas a los incumplimientos relativos a la desocupaci\u00f3n<\/strong>;<\/p>\n

\u2022 Se refuerzan las potestades de reacci\u00f3n administrativa<\/strong>, concret\u00e1ndose el r\u00e9gimen de la expropiaci\u00f3n de las viviendas<\/span> como medida de ejecuci\u00f3n forzosa;<\/p>\n

\u2022 Se concretan y ampl\u00edan las competencias de la Administraci\u00f3n<\/strong> para declarar la utilizaci\u00f3n o la situaci\u00f3n an\u00f3mala de las viviendas y para tramitar y resolver los procedimientos de intervenci\u00f3n;<\/p>\n

\u2022 Se concreta la delimitaci\u00f3n de los derechos de tanteo y retracto<\/strong> de la Administraci\u00f3n en la adquisici\u00f3n de las viviendas ante primeras o posteriores transmisiones<\/span>.<\/p>\n

MEDIDAS PARA RESOLVER SITUACIONES DE EMERGENCIA SOCIAL<\/strong><\/p>\n

\u2022 Definici\u00f3n de \u201calojamiento dotacional\u201d y delimitaci\u00f3n expresa del mismo como equipamiento comunitario<\/strong>: aquel alojamiento que de acuerdo con la legislaci\u00f3n urban\u00edstica, se destina a satisfacer necesidades temporales de habitaci\u00f3n de personas, en r\u00e9gimen de uso compartido o en r\u00e9gimen de uso privativo de una vivienda completa con motivo de razones de dificultad de emancipaci\u00f3n, asistencia sanitaria o social, trabajo o estudio o afectaci\u00f3n por una actuaci\u00f3n urban\u00edstica. Su implantaci\u00f3n en el territorio se concreta a trav\u00e9s de la categor\u00eda de equipamiento comunitario.<\/p>\n

\u2022 Delimitaci\u00f3n de la figura del \u201cgran tenedor de inmuebles\u201d en relaci\u00f3n con la definici\u00f3n de las obligaciones exigibles al mismo<\/strong>: se redefine el concepto de \u201cgran tenedor de inmuebles\u201d sustituyendo la ratio de suelo de vivienda de una superficie m\u00ednima total de 1.250 m2 por la titularidad de m\u00e1s de 15 viviendas<\/span>. Como tenedores se consideran las personas jur\u00eddicas (y grupos de empresas), los fondos de capital riesgo y de titularizaci\u00f3n de activos y las personas f\u00edsicas<\/span> que dispongan de m\u00e1s de 15 viviendas.<\/p>\n

\u2022 Regulaci\u00f3n de las condiciones de los contratos de alquiler social<\/strong>: de manera poco exhaustiva se regulan las siguientes condiciones del contrato de alquiler social:
\n–Renovaci\u00f3n<\/strong>: se prev\u00e9 la renovaci\u00f3n obligatoria de los contratos de alquiler social cuando, finalizada su duraci\u00f3n, los ocupantes siguieran reuniendo las condiciones legales de situaci\u00f3n de exclusi\u00f3n social.<\/p>\n

–Duraci\u00f3n<\/strong>: se establece una duraci\u00f3n m\u00ednima por asimilaci\u00f3n a la legislaci\u00f3n de arrendamientos urbanos (5 a\u00f1os si el titular es una persona f\u00edsica y 7 a\u00f1os si el titular es una persona jur\u00eddica).<\/p>\n

\u2022 Determinaci\u00f3n de las condiciones econ\u00f3micas de la cesi\u00f3n obligatoria de viviendas<\/strong>: se fijan mediante pacto con la Administraci\u00f3n seg\u00fan los criterios generales previstos para el alquiler social. En ausencia de pacto, la compensaci\u00f3n econ\u00f3mica se corresponder\u00e1 con el 40% de la renta m\u00e1xima que corresponder\u00eda a la vivienda si tuviera la calificaci\u00f3n de protecci\u00f3n oficial.<\/p>\n

MEDIDAS PARA ARTICULAR UN NUEVO MODELO DE VIVIENDA DE PROTECCI\u00d3N OFICIAL<\/strong>
\nSe refuerza y concreta la regulaci\u00f3n de la vivienda de protecci\u00f3n oficial a trav\u00e9s de:
\n– la concreci\u00f3n por parte del planeamiento urban\u00edstico y de su calificaci\u00f3n del porcentaje concreto de reserva y de la tipolog\u00eda<\/strong>;<\/p>\n

– la determinaci\u00f3n de los precios m\u00e1ximos de venta<\/strong>: se remite a la concreci\u00f3n mediante Orden aprobada por Departamento competente en materia de vivienda, estipul\u00e1ndose como directrices las siguientes:<\/p>\n

\u2022 el precio de venta m\u00e1ximo<\/strong><\/span> se determina aplicando al precio de venta b\u00e1sico factores de localizaci\u00f3n y de caracter\u00edsticas de la vivienda.<\/p>\n

\u2022 El precio de venta b\u00e1sico<\/strong><\/span> se expresa en euros por m2 de superficie \u00fatil, siendo \u00fanico en todo el territorio y atendiendo (i) al valor m\u00ednimo de los terrenos no transformados urban\u00edsticamente cercanos al n\u00facleo de poblaci\u00f3n, que se establece en 7,5 \u20ac\/m2 de suelo; (ii) los gastos ordinarios de urbanizaci\u00f3n, y (iii) los costes de construcci\u00f3n de una vivienda en edificio plurifamiliar, de calidad media y caracter\u00edsticas est\u00e1ndar.<\/p>\n

\u2022 El factor de localizaci\u00f3n<\/strong><\/span> permite corregir al alza el precio de venta b\u00e1sico atendiendo a la demanda residencial existente en el municipio;<\/p>\n

\u2022 El factor \u201ccaracter\u00edsticas de la vivienda\u201d<\/strong><\/span> pondera sus condiciones espec\u00edficas en materia de eficiencia energ\u00e9tica y respecto a las viviendas usadas la antig\u00fcedad y estado de conservaci\u00f3n (se establece un valor entre el 0.9 y el 1,1 teniendo en cuenta que el valor 1 se corresponde con una vivienda de caracter\u00edsticas est\u00e1ndar).<\/p>\n

– La determinaci\u00f3n de los precios m\u00e1ximos de alquiler<\/strong>: se determina aplicando al previo de venta m\u00e1ximo obtenido una tasa anual de rentabilidad del 4,8%. Se reduce en funci\u00f3n de lo que establezcan las ayudas p\u00fablicas incluyendo la cesi\u00f3n de suelo que, en su caso, se hubiera obtenido por la promoci\u00f3n de la actuaci\u00f3n y pueden establecerse bonificaciones en funci\u00f3n del perfil de ingresos de los usuarios.<\/p>\n

– La regulaci\u00f3n de las condiciones de adjudicaci\u00f3n de los viviendas de protecci\u00f3n oficial de promoci\u00f3n privada<\/strong>: distingui\u00e9ndose:<\/p>\n

\u2022 Promociones privadas de vivienda con protecci\u00f3n oficial con ayudas p\u00fablicas<\/strong>: la adjudicaci\u00f3n depender\u00e1 de los criterios de la Administraci\u00f3n. Si la Administraci\u00f3n no se reserva la decisi\u00f3n puede delegar la gesti\u00f3n en los promotores privados. Para viviendas en r\u00e9gimen de alquiler la adjudicaci\u00f3n se produce seg\u00fan la mayor antig\u00fcedad en el Registro de Solicitantes de acuerdo con el listado proporcionado por la Administraci\u00f3n.<\/p>\n

\u2022 Promociones privadas de vivienda de protecci\u00f3n oficial para alquiler sin ayudas p\u00fablicas y en terrenos destinados urban\u00edsticamente al uso de vivienda de protecci\u00f3n p\u00fablica<\/strong>: la gesti\u00f3n corresponde a los promotores privados de acuerdo con la lista de los inscritos en el Registro de Solicitantes proporcionada por la Administraci\u00f3n.<\/p>\n

\u2022 Promociones sin ayudas p\u00fablicas y sin la calificaci\u00f3n de suelo que imponga dicha destinaci\u00f3n<\/strong>: se adjudican por el promotor libremente, respetando los requisitos que se aprobar\u00e1n por reglamento para acceder a las viviendas de protecci\u00f3n oficial.<\/p>\n

La determinaci\u00f3n del sistema de precios de venta y alquiler no ser\u00e1 aplicable hasta que no se determine el precio de venta b\u00e1sico y el factor de localizaci\u00f3n y se apruebe un nuevo Plan del Derecho a la Vivienda adaptado a las determinaciones del Decreto Ley. Hasta este momento, el sistema de determinaci\u00f3n de los precios de venta y renta m\u00e1ximos se efectuar\u00e1 con el r\u00e9gimen anterior.<\/p>\n

MEDIDAS PARA PROPICIAR UNA MODERACI\u00d3N DE LOS PRECIOS DE ALQUILER DE VIVIENDAS LIBRES<\/strong><\/p>\n

Se establece un \u00cdndice de referencia del precio del alquiler que debe elaborar el departamento competente en materia de vivienda a partir de los datos que constan en el Registro de Fianzas de los Contratos de Alquiler de Fincas Urbanas. El sistema de c\u00e1lculo y los elementos o factores correctores que influyen en la determinaci\u00f3n de los m\u00e1rgenes del \u00cdndice de referencia se deber\u00e1 establecer mediante Orden del Consejero competente en materia de vivienda.
\nDicho \u00cdndice deber\u00e1 constar obligatoriamente en los contratos de alquiler.<\/p>\n

MODIFICACI\u00d3N DEL TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DE URBANISMO DE CATALU\u00d1A<\/strong>
\n– Regulaci\u00f3n del Inventario de los bienes y derechos que integran el patrimonio municipal del suelo y vivienda<\/strong>: estableci\u00e9ndose la inscripci\u00f3n separada del patrimonio de vivienda de protecci\u00f3n p\u00fablica y actualizaci\u00f3n anual;<\/p>\n

– Habilitaci\u00f3n para determinar \u00e1reas destinadas al patrimonio p\u00fablico de suelo y vivienda<\/strong>: en cualquier tipolog\u00eda de suelo y, en concreto, para el suelo urbano incluso si el planeamiento urban\u00edstico no reserva espec\u00edficamente al r\u00e9gimen de protecci\u00f3n p\u00fablica el uso de vivienda a que se destina;<\/p>\n

– Regulaci\u00f3n del derecho de tanteo<\/strong>, caducidad y plazos para su ejercicio;<\/p>\n

– Inclusi\u00f3n del alojamiento dotacional como una categor\u00eda espec\u00edfica de los equipamientos comunitarios<\/strong>: su implantaci\u00f3n se prev\u00e9 mediante la tramitaci\u00f3n de un plan especial hasta que el planeamiento general no se adapte y lo contemple expresamente;<\/p>\n

– La calificaci\u00f3n urban\u00edstica debe expresar el r\u00e9gimen de la vivienda de protecci\u00f3n oficial<\/strong> (alquiler, venta u otras modalidades de cesi\u00f3n);<\/p>\n

– La calificaci\u00f3n de vivienda de protecci\u00f3n p\u00fablica puede prever la destinaci\u00f3n total o parcial de la edificaci\u00f3n<\/strong> afectando tanto a los edificios plurifamiliares de nueva construcci\u00f3n como a los existentes en los que se pretenda ejecutar obras generales de acondicionamiento, conservaci\u00f3n, mejora o ampliaci\u00f3n cuando estas actuaciones tengan por objeto alojar, mayoritariamente, nuevos residentes;<\/p>\n

– Igualmente, se habilita la posibilidad de efectuar reservas de suelo para la construcci\u00f3n de edificaciones de viviendas sin posibilidad de dividirlos<\/strong> horizontalmente<\/strong> para destino exclusivo a la cesi\u00f3n del uso de cada piso o local susceptible de aprovechamiento independiente a terceras personas;<\/p>\n

– Por \u00faltimo, se concreta la definici\u00f3n del concepto rehabilitaci\u00f3n edificatoria en el medio urbano<\/strong>.<\/p>\n

Junto con la anterior regulaci\u00f3n urban\u00edstica, se confiere al Gobierno un plazo de 1 a\u00f1o, desde la entrada en vigor del Decreto Ley, para la aprobaci\u00f3n del Plan Territorial Sectorial de Vivienda que deber\u00e1 determinar:<\/p>\n

\u2022 Los est\u00e1ndares de reserva de suelo destinados a viviendas de protecci\u00f3n p\u00fablica en los municipios incluidos en las \u00e1reas de demanda residencial y que se establecen, como m\u00ednimo, en el 50% del techo que se califique para uso residencial de nueva implantaci\u00f3n en suelo urbanizable delimitado y el 40% en suelo urbano no consolidado, con posibilidad de reducci\u00f3n, en este caso, al 30% cuando sea necesario para garantizar la viabilidad econ\u00f3mica del sector.<\/strong><\/p>\n

\u2022 La mitad, como m\u00ednimo, de estas reservas debe destinarse espec\u00edficamente al r\u00e9gimen de alquiler.<\/strong><\/p>\n

C\u00f3mo se constata, las medidas adoptadas por la norma que se ha analizado suponen un fuerte impacto en la regulaci\u00f3n de la vivienda en Catalu\u00f1a. Ahora bien, la aplicaci\u00f3n de algunas medidas previstas no ser\u00e1 plenamente efectiva hasta que se aprueben las \u00d3rdenes, Reglamento y el Plan Territorial de Vivienda, instrumentos normativos que concretar\u00e1n las previsiones y directrices contenidas en el Decreto Ley ahora analizado. Igualmente ser\u00e1 necesaria la adaptaci\u00f3n del planeamiento general de cada municipio a las nuevas previsiones normativas.<\/p>\n

El Decreto Ley 7\/2019, se encuentra pendiente de convalidaci\u00f3n por el Parlamento de Catalu\u00f1a, convalidaci\u00f3n que se espera se producir\u00e1 en las primeras semanas del mes de febrero.<\/p>\n

Barcelona, a 4 de febrero de 2020<\/p>\n

Silvia Ma\u00f1\u00e0<\/p>\n

Abogada<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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