{"id":8193,"date":"2020-04-07T08:20:01","date_gmt":"2020-04-07T08:20:01","guid":{"rendered":"https:\/\/www.tornosabogados.com\/?p=8193"},"modified":"2020-04-07T08:20:47","modified_gmt":"2020-04-07T08:20:47","slug":"medidas-arrendaticias-y-medidas-sobre-la-moratoria-de-prestamos-y-creditos-rd-112020-de-31-de-marzo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.tornosabogados.com\/ca\/medidas-arrendaticias-y-medidas-sobre-la-moratoria-de-prestamos-y-creditos-rd-112020-de-31-de-marzo\/","title":{"rendered":"Medidas arrendaticias y medidas sobre la moratoria de pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos: RD 11\/2020 de 31 de marzo"},"content":{"rendered":"

Con fecha 1 de abril, se public\u00f3 en el Bolet\u00edn Oficial del Estado el Real Decreto-ley 11\/2020 de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el \u00e1mbito social y econ\u00f3mico para hacer frente al COVID-19 (en adelante, \u201cRD 11\/2020<\/strong>\u201d o \u201cla Norma<\/strong>\u201d).
\nDebido a su trascendencia social y econ\u00f3mica, analizaremos aqu\u00ed dos medidas: (i) las de \u00edndole arrendaticia y (ii) las relativas a contratos de pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito con y sin garant\u00eda hipotecaria, teniendo en cuenta que dichas medidas ser\u00e1n \u00fanicamente aplicables a aquellos que cumplan con los requisitos para considerar que se encuentran en situaci\u00f3n de vulnerabilidad<\/em><\/strong>, seg\u00fan se recoge en los art\u00edculos 5 y 16 del RD 11\/2020. El cumplimiento de tales requisitos deber\u00e1 acreditarse documentalmente por el potencial beneficiario de las medidas ante su acreedor, de conformidad con los art\u00edculos 6 y 17 de la Norma, seg\u00fan sea el caso.<\/p>\n

i.<\/strong> En lo que se refiere a las cuestiones arrendaticias<\/strong>, se prev\u00e9, en primer lugar (art\u00edculo 2), la pr\u00f3rroga de los contratos cuyo vencimiento<\/strong>, ya sea por el transcurso del plazo pactado o por el transcurso de las pr\u00f3rrogas forzosas o voluntarias, finalice en los dos meses posteriores al estado de alarma<\/strong>. Tales contratos se prorrogar\u00e1n durante un plazo m\u00e1ximo de seis meses, siempre que lo acepte el arrendador. Esta pr\u00f3rroga no requerir\u00e1 que el arrendatario sea persona en situaci\u00f3n de vulnerabilidad.<\/p>\n

Prev\u00e9 el art\u00edculo 4, en segundo lugar, que el arrendatario pueda solicitar un aplazamiento o condonaci\u00f3n total o parcial de la renta en aquellos supuestos en los que el arrendador sea empresa o entidad p\u00fablica o gran tenedor de inmuebles<\/strong>, entendi\u00e9ndose por gran tenedor de inmuebles el titular de m\u00e1s de diez inmuebles urbanos (no computando aparcamientos y trasteros o superficies construidas superiores a 1.500 metros cuadrados).<\/p>\n

Efectuada la solicitud, en el plazo de 7 d\u00edas, el arrendador deber\u00e1 pronunciarse al respecto,<\/strong> aceptando (i) la reducci\u00f3n del 50% de la renta durante la duraci\u00f3n del estado de alarma y las mensualidades siguientes si el arrendatario se mantuviera en situaci\u00f3n de vulnerabilidad, con un m\u00e1ximo de cuatro meses, o (ii) la suspensi\u00f3n total o parcial en el pago de la renta, durante el mismo periodo. En este segundo caso, el arrendatario deber\u00e1 proceder al abono de la cantidad que haya sido objeto de suspensi\u00f3n en el plazo de, al menos, 3 a\u00f1os a contar desde que se alz\u00f3 la suspensi\u00f3n o, en todo caso, dentro del plazo de duraci\u00f3n del contrato o sus pr\u00f3rrogas. Las cantidades suspendidas no generan penalizaciones ni intereses. La suspensi\u00f3n en el pago decaer\u00e1 en el caso de que el arrendatario sea beneficiario de la ayuda p\u00fablica que prev\u00e9 la propia norma.<\/p>\n

En tercer lugar, en el art\u00edculo 8 del RD 11\/2020 se establece que, en aquellos casos en que el arrendador no sea un gran tenedor de inmuebles, el arrendatario podr\u00e1 solicitar<\/strong>, en el plazo de un mes, una condonaci\u00f3n total o parcial de la renta o el aplazamiento en el pago de la misma<\/strong>, debiendo el arrendador, en el plazo de siete d\u00edas, manifestar si acepta o no la propuesta.<\/p>\n

ii.<\/strong> Respecto de las medidas sobre la moratoria de cuotas de pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos<\/strong>, debemos especificar que el RD 11\/2020 se refiere a contratos tanto de pr\u00e9stamos como de cr\u00e9dito, tengan o no garant\u00eda hipotecaria.<\/p>\n

Las medidas adoptadas en este sentido implican la suspensi\u00f3n de dichos contratos con el fin de aliviar econ\u00f3micamente a las personas que m\u00e1s lo necesitan a trav\u00e9s de la referida moratoria del pago de las correspondientes cuotas<\/strong>. As\u00ed pues, el RD 11\/2020 supone un complemento a lo que ya se estableci\u00f3 a partir del Real Decreto 8\/2020, de 17 de marzo.<\/p>\n

En relaci\u00f3n con la moratoria respecto del pago de las cuotas de pr\u00e9stamos hipotecarios o deudas hipotecarias<\/strong>, el RD 11\/2020 la extiende, no solo a los relativos a la vivienda habitual o a los inmuebles que las personas f\u00edsicas tengan arrendados y de los cuales hayan dejado de percibir la renta como consecuencia de la declaraci\u00f3n del estado de alarma, sino tambi\u00e9n a aut\u00f3nomos, empresarios y profesionales respecto de los inmuebles afectos a su actividad econ\u00f3mica.<\/p>\n

Asimismo, el RD 11\/2020 ampl\u00eda el alcance de la moratoria al pago de las cuotas de los pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos no hipotecarios<\/strong> de las personas en situaci\u00f3n de vulnerabilidad, incluyendo los cr\u00e9ditos al consumo. Estas mismas medidas se aplicar\u00e1n a los fiadores y avalistas del deudor principal en los que concurran las circunstancias de vulnerabilidad, pudiendo los mismos exigir que el acreedor agote el patrimonio del deudor principal antes de reclamarles la deuda garantizada.<\/p>\n

La concesi\u00f3n de la suspensi\u00f3n en el pago de las cuotas del contrato de pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito se producir\u00e1 de forma autom\u00e1tica<\/strong> una vez haya sido solicitada y acreditada la situaci\u00f3n de vulnerabilidad del deudor. Es decir, la suspensi\u00f3n no requerir\u00e1 acuerdo entre las partes para que surta efectos, ni novaci\u00f3n contractual alguna, y tendr\u00e1 una duraci\u00f3n de tres meses ampliables mediante cauerdo de Consejo de Ministros.<\/p>\n

Por lo que a los efectos que producir\u00e1 la suspensi\u00f3n<\/strong> del contrato en cuesti\u00f3n se refiere, cabe destacar los siguientes:<\/p>\n

– La imposibilidad de que el acreedor pueda exigir el pago de la cuota<\/strong> ni tampoco los intereses que la integran. Tampoco se devengar\u00e1 inter\u00e9s, ni ordinario ni de mora, ya que el no abono de la cuota por parte del deudor no supondr\u00e1 el impago de una cantidad vencida.
\n– La ampliaci\u00f3n de la fecha del vencimiento<\/strong> del pr\u00e9stamo acordada en el contrato, por el tiempo que haya durado la suspensi\u00f3n.<\/p>\n

Por \u00faltimo, advertir que el ejecutivo ha previsto que aquellos arrendatarios o deudores que se beneficien de las medidas aqu\u00ed analizadas en fraude de ley, ser\u00e1n considerados responsables de los da\u00f1os y perjuicios que hayan podido producir a su arrendador o acreedor, as\u00ed como de todos los gastos generados por la aplicaci\u00f3n de estas medidas de flexibilizaci\u00f3n, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que su conducta fraudulenta pudiera dar lugar.<\/p>\n

Barcelona, a 7 de abril de 2020<\/p>\n

Clara Farreny Ser\u00f3<\/p>\n

Abogada<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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