La regulaci\u00f3n de la actividad econ\u00f3mica consistente en alquilar pisos por breves temporadas a personas que no fijan en el piso su domicilio habitual, lo que se conoce gen\u00e9ricamente como alquiler de pisos tur\u00edsticos, ha estado sujeta a una cambiante normativa que ha tratado de cohonestar el inter\u00e9s del propietario, con el inter\u00e9s de los inquilinos y el inter\u00e9s general en evitar la gentrificaci\u00f3n en determinadas \u00e1reas urbanas sujetas a una fuerte presi\u00f3n tur\u00edstica.<\/p>\n
Una de las cuestiones debatidas ha sido el alcance limitativo, sobre la libertad de iniciativa econ\u00f3mica, de la normativa reguladora de esta actividad. En particular se ha llevado la mirada a la Directiva 123\/2006 y los l\u00edmites que impone a la exigencia de controles previos para poder llevar a cabo una actividad econ\u00f3mica. \u00bfPuede exigirse una autorizaci\u00f3n previa? \u00bfDebe limitarse la intervenci\u00f3n a la exigencia de una comunicaci\u00f3n previa o declaraci\u00f3n responsable?<\/p>\n
La cuesti\u00f3n ha llegado al Tribunal de Justicia de la Uni\u00f3n Europea en virtud de una cuesti\u00f3n prejudicial. El supuesto de hecho es la sanci\u00f3n impuesta a una empresa dedicada al alquiler de pisos a trav\u00e9s de Airbnb por el Ayuntamiento de Par\u00eds, sanci\u00f3n impuesta al no contar la empresa con una previa autorizaci\u00f3n municipal.<\/p>\n
Pues bien, dentro del procedimiento judicial en curso contamos ya con las muy interesantes conclusiones del Abogado General Michal Bobek, de 2 de abril de 2020, emitidas en el procedimiento de los Asuntos c-724\/18 y c-727\/18.<\/p>\n
En la cuesti\u00f3n prejudicial se plante\u00f3 la conformidad de la exigencia de una autorizaci\u00f3n previa, para el ejercicio de la actividad de alquiler de pisos tur\u00edsticos, atendiendo a lo establecido en la Directiva 123\/2006. Para dar respuesta a la cuesti\u00f3n, el Abogado General se plantea en primer lugar si el r\u00e9gimen de autorizaci\u00f3n puede estar justificado, para este tipo de actividades, por la concurrencia de razones imperiosas de inter\u00e9s general. A ello a\u00f1ade en segundo lugar el examen de la proporcionalidad de la condici\u00f3n que se exige para conceder la autorizaci\u00f3n (una compensaci\u00f3n consistente en la transformaci\u00f3n simult\u00e1nea en inmueble destinado a vivienda de un inmueble no residencial).<\/p>\n
En los Fundamentes jur\u00eddicos 86 a 104 el Abogado General analiza la compatibilidad del r\u00e9gimen de autorizaci\u00f3n administrativa, en este caso concreto, con lo dispuesto en la Directiva 123\/2006. Para ello atiende a los argumentos que seg\u00fan la ciudad de Paris justifican esta forma de intervenci\u00f3n. Argumentos consistentes en la necesidad de combatir la escasez de viviendas, el alza de los precios en ciertas \u00e1reas, generalmente centros de gran atracci\u00f3n tur\u00edstica, y concluye: \u201cen definitiva, combatir la escasez de viviendas y tratar de garantizar la disponibilidad de un n\u00famero suficiente de alojamientos (para largas estancias) asequibles (en particular, en grandes ciudades), as\u00ed como la protecci\u00f3n del entorno urbano, son justificaciones v\u00e1lidas para el establecimiento de reg\u00edmenes de autorizaci\u00f3n basados en gran medida en la pol\u00edtica social. De igual manera, estas razones pueden ser invocadas para justificar los criterios de un r\u00e9gimen de autorizaci\u00f3n.\u201d<\/em><\/p>\n M\u00e1s compleja es la cuesti\u00f3n de la proporcionalidad de la condici\u00f3n exigida. Sobre este punto el Abogado General realiza un detallado an\u00e1lisis de las diversas situaciones en que puede incidir esta condici\u00f3n (fundamentos jur\u00eddicos 111 a 136). Tras afirmar que ser\u00e1 el juez nacional el que aprecie en cada caso la proporcionalidad o no de la condici\u00f3n, formula dos reflexiones generales de inter\u00e9s. Por un lado afirma fj 133, que \u201cel examen de todos estos aspectos a la luz del art\u00edculo 10, apartado 2, de la Directiva de servicios le corresponde, en \u00faltimo t\u00e9rmino, al \u00f3rgano jurisdiccional remitente. Sin embargo, no quiero terminar esta secci\u00f3n sin a\u00f1adir una observaci\u00f3n general. Aunque los recurrentes sostuvieron en la vista que el requisito de la compensaci\u00f3n podr\u00eda estar obsoleto y ser incompatible con una econom\u00eda digital, yo no comparto esta opini\u00f3n. En efecto, un requisito de compensaci\u00f3n, en general y por s\u00ed mismo, puede ser una forma v\u00e1lida de afrontar un problema de escasez de viviendas. No se puede afirmar que, de por s\u00ed, tal requisito sea incompatible con el art\u00edculo 10, apartado 2, letra c), de la Directiva de servicios\u201d. Por otro lado a\u00f1ade, FJ 136, que \u201cconforme a este marco, la diversidad local en cuanto a las condiciones espec\u00edficas de autorizaci\u00f3n no solo es l\u00edcita, sino que es deseable. Si se admite que en el \u00e1mbito local se adopten normas y se concreten las condiciones de los reg\u00edmenes de autorizaci\u00f3n, (55) es probable que la proporcionalidad de estas normas dependa de que se tengan en cuenta o no las circunstancias y particularidades locales. Es cierto, sin duda, que estas divergencias locales generar\u00e1n diferencias dentro de un mismo Estado miembro en cuanto al acceso y a los reg\u00edmenes localmente aplicables, una idea que a la Comisi\u00f3n, en particular, le gener\u00f3 cierta inquietud en la vista oral. (56) No obstante, este es el precio inevitable de tener una Uni\u00f3n que respeta la autonom\u00eda local y regional en sus Estados miembros, en virtud del art\u00edculo 4 TUE, apartado 2\u201d.<\/em><\/p>\n En definitiva el Abogado General concluye que la exigencia de una autorizaci\u00f3n previa para ejercer la actividad de alquiler de viviendas de uso tur\u00edstico es conforme a la Directiva 123\/2006, que las condiciones para obtener la autorizaci\u00f3n deber\u00e1n pasar el test de proporcionalidad (para el que fija unos l\u00edmites muy amplios), y que es justificable que sean las autoridades locales las que regulen el r\u00e9gimen de estas autorizaciones al conocer mejor la realidad sobre las que deben aplicarse las medidas interventoras.<\/p>\n Ahora hay que esperar a lo que decida en sentencia el TJUE.<\/p>\n Barcelona, a 8 de abril de 2020<\/p>\n Joaqu\u00edn Tornos Mas<\/p>\n Catedr\u00e1tico \/ Abogado<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" La regulaci\u00f3n de la actividad econ\u00f3mica consistente en alquilar pisos por breves temporadas a personas que no fijan en el piso su domicilio habitual, lo que se conoce gen\u00e9ricamente como alquiler de pisos tur\u00edsticos, ha estado sujeta a una cambiante normativa que ha tratado de cohonestar el inter\u00e9s del propietario, con el inter\u00e9s de los […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[7],"tags":[],"boletin":[],"articulo-lcsp":[],"yoast_head":"\n