{"id":8343,"date":"2020-09-25T08:39:15","date_gmt":"2020-09-25T08:39:15","guid":{"rendered":"https:\/\/www.tornosabogados.com\/?p=8343"},"modified":"2020-09-25T08:39:34","modified_gmt":"2020-09-25T08:39:34","slug":"hacia-la-contencion-de-rentas-en-arrendamientos-de-vivienda-en-cataluna","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.tornosabogados.com\/ca\/hacia-la-contencion-de-rentas-en-arrendamientos-de-vivienda-en-cataluna\/","title":{"rendered":"Hacia la contenci\u00f3n de rentas en arrendamientos de vivienda en Catalu\u00f1a"},"content":{"rendered":"

El pasado lunes el Diario Oficial de la Generalitat de Catalunya publicaba la Ley 11\/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contenci\u00f3n de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificaci\u00f3n de la Ley 18\/2007, de la Ley 24\/2015 y de la Ley 4\/2016, relativas a la protecci\u00f3n del derecho a la vivienda (en adelante, \u201cla Norma\u201d<\/strong>) trata de establecer medidas enfocadas a ponderar el derecho a la propiedad y la efectividad del derecho a una vivienda digna y adecuada.<\/p>\n

La pretensi\u00f3n del legislador catal\u00e1n recae en tratar de garantizar la compaginaci\u00f3n del derecho del propietario a percibir una utilidad econ\u00f3mica razonable por sus bienes inmuebles con el cumplimiento de la funci\u00f3n social de los bienes destinados a vivienda, a trav\u00e9s del denominado \u201cr\u00e9gimen de contenci\u00f3n de rentas\u201d, instrumentado mediante la aplicaci\u00f3n del \u00edndice de referencia de precios de alquiler de viviendas.<\/strong><\/p>\n

La Norma permite a la Administraci\u00f3n calificar determinadas zonas del territorio catal\u00e1n como \u201c\u00e1reas con mercado de vivienda tenso\u201d,<\/strong> seg\u00fan los requisitos previstos en la propia Norma, y sujetar los contratos de arrendamiento de vivienda que se concluyan en dichas zonas al referido r\u00e9gimen de contenci\u00f3n de las rentas.<\/strong> La imposici\u00f3n de tal restricci\u00f3n o medida, lo ser\u00e1 con car\u00e1cter limitado en el tiempo (un m\u00e1ximo de 5 a\u00f1os), la cual se declarar\u00e1 por v\u00eda de un procedimiento administrativo en el que deber\u00e1n acreditarse las circunstancias que la justifican y precisar las medidas que adoptar\u00e1n las administraciones para atenuar o revertir la situaci\u00f3n de mercado tenso.<\/p>\n

No obstante lo anterior, para los municipios incluidos en el \u00c1rea Metropolitana de Barcelona o con una poblaci\u00f3n superior a 20.000 habitantes, se prev\u00e9 la aplicaci\u00f3n directa de tal restricci\u00f3n en el caso de los municipios que dispongan de \u00edndices de referencia de precios en los que los precios del alquiler hayan sufrido un incremento superior al 20% entre el 2014 y el 2019.<\/p>\n

El r\u00e9gimen de contenci\u00f3n de rentas girar\u00e1 en torno a 2 reglas b\u00e1sicas,<\/strong> las cuales se exceptuar\u00e1n en determinados supuestos previstos por la propia Norma:
\n1. La renta pactada al inicio del contrato no puede sobrepasar el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de caracter\u00edsticas an\u00e1logas en el mismo entorno urbano.
\n2. La renta tampoco puede rebasar la consignada en el \u00faltimo contrato de arrendamiento, en el supuesto de que la vivienda haya sido arrendada dentro de los 5 a\u00f1os anteriores a la entrada en vigor de la Norma.<\/p>\n

La Norma, con el \u00e1nimo de no desincentivar que la promoci\u00f3n de viviendas nuevas o rehabilitadas sean destinadas al mercado libre de alquiler,<\/strong> prev\u00e9 que el r\u00e9gimen de contenci\u00f3n de rentas se flexibilice en dichos contratos<\/strong> de alquiler, permitiendo que el precio que las partes acuerden pueda llegar a fijarse en el margen superior del \u00edndice de referencia de precios de alquiler de viviendas de caracter\u00edsticas an\u00e1logas. Esta excepci\u00f3n se aplicar\u00e1 durante los primeros cinco a\u00f1os desde la certificaci\u00f3n de final de obra.<\/p>\n

En las viviendas arrendadas con sujeci\u00f3n al r\u00e9gimen de contenci\u00f3n de rentas, si el arrendador cobrara una renta que sobrepasa los l\u00edmites establecidos por la Norma, se generar\u00e1 autom\u00e1ticamente el derecho del arrendatario a obtener la restituci\u00f3n de las cantidades abonadas en exceso, con devengo del inter\u00e9s legal del dinero, incrementado en tres puntos.<\/p>\n

Asimismo, se establece la obligaci\u00f3n de que todas las ofertas de arrendamiento de viviendas<\/strong> ubicadas en un \u00e1rea que haya sido declarada \u201ccon mercado de vivienda tenso\u201d, informen de la aplicaci\u00f3n del valor que corresponda del \u00edndice de referencia de precios<\/strong> de alquiler de viviendas y, si procede, del importe de la renta del \u00faltimo contrato de arrendamiento<\/strong> vigente en esa misma vivienda.<\/p>\n

La Norma tambi\u00e9n prev\u00e9 sanciones a la propiedad en caso de incumplimiento.<\/strong> Si el arrendador alquila a un precio superior a un 20% del \u00edndice de referencia podr\u00e1 recibir una sanci\u00f3n econ\u00f3mica de entre 9.000.-\u20ac y 90.000.-\u20ac y si no cumple con la obligaci\u00f3n expuesta en el p\u00e1rrafo anterior la multa puede ser de entre 3.000.-\u20ac y 9.000.-\u20ac.<\/p>\n

Llama la atenci\u00f3n que el legislador catal\u00e1n incida incluso en cuestiones procesales, previendo que las demandas judiciales<\/strong> que tengan por objeto la determinaci\u00f3n de la renta y el reembolso de cantidades pagadas en exceso, en contratos de arrendamiento de vivienda sujetos al r\u00e9gimen de contenci\u00f3n, se resolver\u00e1n en juicio verbal, con independencia de la cuant\u00eda.<\/strong><\/p>\n

Si bien la norma plantea dudas en relaci\u00f3n con su constitucionalidad, nace en el tiempo a la vez que la reciente Sentencia del Tribunal de Justicia de la Uni\u00f3n Europea dictada en el asunto Call Apartments<\/em>, SCI. Dicha resoluci\u00f3n avala limitar el alquiler no residencial por la escasez de vivienda. As\u00ed, confirma que en determinados municipios en los que la tensi\u00f3n sobre los arrendamientos es particularmente acusada, es exigible a este tipo de arrendamientos un r\u00e9gimen de autorizaci\u00f3n previa<\/strong> y dice que ello est\u00e1 justificado por “una raz\u00f3n imperiosa de inter\u00e9s general”<\/strong> como lo es \u201cla lucha contra la escasez de viviendas destinadas al arrendamiento\u201d.<\/strong><\/p>\n

Parece por tanto que el Derecho de la Uni\u00f3n Europea apunta a dar confort a normativas como la reci\u00e9n promulgada en Catalu\u00f1a.<\/p>\n

\n

Barcelona, a 25 de septiembre de 2020<\/p>\n

Clara Farreny Ser\u00f3<\/p>\n

Abogada<\/p>\n

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El pasado lunes el Diario Oficial de la Generalitat de Catalunya publicaba la Ley 11\/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contenci\u00f3n de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificaci\u00f3n de la Ley 18\/2007, de la Ley 24\/2015 y de la Ley 4\/2016, relativas a la protecci\u00f3n […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[7],"tags":[],"boletin":[],"articulo-lcsp":[],"yoast_head":"\nHacia la contenci\u00f3n de rentas en arrendamientos de vivienda en Catalu\u00f1a - Tornos<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/www.tornosabogados.com\/ca\/hacia-la-contencion-de-rentas-en-arrendamientos-de-vivienda-en-cataluna\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"ca_ES\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Hacia la contenci\u00f3n de rentas en arrendamientos de vivienda en Catalu\u00f1a - 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