{"id":15534,"date":"2026-01-22T16:18:14","date_gmt":"2026-01-22T15:18:14","guid":{"rendered":"https:\/\/www.tornosabogados.com\/?p=15534"},"modified":"2026-01-22T17:35:15","modified_gmt":"2026-01-22T16:35:15","slug":"inmobiliario-nueva-regulacion-de-los-arrendamientos-de-temporada-y-arrendamientos-de-habitaciones-en-cataluna","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.tornosabogados.com\/en\/inmobiliario-nueva-regulacion-de-los-arrendamientos-de-temporada-y-arrendamientos-de-habitaciones-en-cataluna\/","title":{"rendered":"INMOBILIARIO-Nueva regulaci\u00f3n de los arrendamientos de temporada y arrendamientos de habitaciones en Catalu\u00f1a"},"content":{"rendered":"

El Parlament de Catalu\u00f1a, en el pleno de 18 de diciembre de 2025, aprob\u00f3 la Ley 11\/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo (que modifica la Ley 18\/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda) (en adelante, la \u201cLey 11\/2025<\/strong>\u201d) que introduce novedades relevantes que afectan directamente al r\u00e9gimen del alquiler de temporada y por habitaciones dentro del marco normativo en Catalu\u00f1a.<\/p>\n

La aprobaci\u00f3n de las Ley 11\/2025 tiene por objetivo regulatorio delimitar, en materia de vivienda<\/strong>, el encaje de arrendamientos temporales y por habitaciones, reforzando controles y medidas de vivienda protegida.<\/p>\n

Fue aprobada por el Pleno del Parlament de Catalunya el 18 de diciembre de 2025 y publicada en el Diario Oficial de la Generalitat de Catalunya n\u00fam. 9574<\/a>, el 31 de diciembre de 2025, entrando en vigor el pasado 1 de enero de 2026<\/strong>.<\/p>\n

La Ley 11\/2025 modifica, entre otras, la Ley 18\/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, incorporando un marco espec\u00edfico para el arrendamiento de vivienda con car\u00e1cter temporal y el arrendamiento de habitaciones.<\/p>\n

Los puntos m\u00e1s destacados que introduce esta Ley 11\/2025 ser\u00edan los siguientes:<\/p>\n

1. Arrendamiento de vivienda. Uniformidad en la regulaci\u00f3n de la determinaci\u00f3n de la renta, los gastos generales y servicios individuales de la vivienda; de la actualizaci\u00f3n de la renta; del aumento de la renta por mejoras, y de las garant\u00edas y la fianza del arrendamiento temporal y de larga duraci\u00f3n (uso de vivienda LAU)<\/strong>:<\/p>\n

(a) Se considera arrendamiento de vivienda<\/strong> el destinado a la satisfacci\u00f3n de la necesidad de vivienda, con independencia de su duraci\u00f3n.<\/p>\n

(b) Los arrendamientos temporales<\/strong> son aquellos que cubren la satisfacci\u00f3n de la necesidad de vivienda de las personas con car\u00e1cter transitorio por razones profesionales, laborales, de estudios, de atenci\u00f3n o asistencia m\u00e9dica, de situaciones provisionales a la espera de entrega de vivienda o de regreso a la residencia habitual, o por otros usos an\u00e1logos y su duraci\u00f3n m\u00ednima no es la establecida en la Ley de Arrendamientos Urbanos para el arrendamiento de vivienda -5 o 7 a\u00f1os- sino inferior<\/p>\n

(c) Se establece una \u00fanica excepci\u00f3n a esta regla: los arrendamientos temporales de vivienda que tiene una finalidad exclusivamente recreativa, de vacaciones o de ocio. Estos arrendamientos temporales quedan sujetos a la regulaci\u00f3n del\u00a0 arrendamiento para uso distinto al de vivienda<\/strong> de la LAU.<\/p>\n

(d) Tanto en los arrendamientos temporales como los arrendamientos temporales con finalidad recreativa, de vacaciones o de ocio ahora resulta esencial justificar el motivo de su temporalidad y hacer constar esta justificaci\u00f3n en el propio contrato y, adem\u00e1s, su acreditaci\u00f3n documental que deber\u00e1 depositarse junto con la fianza en el registro correspondiente.<\/p>\n

(e) La consecuencia jur\u00eddica de la falta de acreditaci\u00f3n de la finalidad del arrendamiento temporal es la de considerar el contrato de arrendamiento de vivienda de la LAU y, por tanto, la aplicaci\u00f3n de las normas del plazo m\u00ednimo de 5 o 7 a\u00f1os de la Ley 29\/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos..<\/p>\n

2. Limitaci\u00f3n de renta de los arrendamientos temporales en zonas tensionadas:<\/strong><\/p>\n

Una novedad relevante introducida por la Ley 11\/2025 es que establece que a los arrendamientos temporales antes definidos -con excepci\u00f3n de los de finalidad recreativa, de vacaciones o de ocio- se les aplican las normas de los arrendamientos de vivienda relativas a la fianza, las garant\u00edas, la determinaci\u00f3n y actualizaci\u00f3n de la renta, la elevaci\u00f3n de la renta por mejoras y la asunci\u00f3n de gastos generales y servicios individuales.<\/p>\n

En especial, debemos destacar el sometimiento de los arrendamientos temporales en Catalu\u00f1a a las normas de determinaci\u00f3n y actualizaci\u00f3n de la renta, ya que, en zonas declaradas de mercado residencial tensionado, comporta aplicar necesariamente los l\u00edmites de contenci\u00f3n de rentas que fueron introducidos por la Ley 29\/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y el Decreto-ley 1\/2025, de 28 de enero, de medidas urgentes en materia de contenci\u00f3n de rentas.<\/p>\n

3. Limitaci\u00f3n al encadenamiento de contratos de arrendamiento temporales:<\/strong> se introducen mecanismos para evitar el encadenamiento de contratos temporales sin causa acreditada:<\/p>\n

(i) En caso de pr\u00f3rroga<\/strong>: si la parte arrendataria no acredita expresamente la causa que justifica el car\u00e1cter temporal del contrato y que mantiene su residencia habitual en otro lugar, el contrato de arrendamiento quedar\u00e1 sometido al r\u00e9gimen del arrendamiento de vivienda permanente respecto de\u00a0 la duraci\u00f3n legal m\u00ednima y el sistema de pr\u00f3rrogas, con efectos desde la fecha del contrato inicial.<\/p>\n

(ii) En caso de nuevo contrato tras la finalizaci\u00f3n del anterior:<\/strong> si, extinguida la relaci\u00f3n contractual y sin pr\u00f3rroga, se formaliza un nuevo contrato entre las mismas partes y respecto de la misma vivienda, dicho contrato quedar\u00e1 igualmente sometido al r\u00e9gimen de arrendamiento de vivienda permanente, salvo que se acredite debidamente la persistencia de las circunstancias que justificaban la necesidad temporal.<\/p>\n

4. Respecto del arrendamiento por habitaciones<\/strong>: se introduce una nueva regulaci\u00f3n en relaci\u00f3n con el arrendamiento de habitaciones en Catalu\u00f1a, configur\u00e1ndolo como aquel arrendamiento por el que se atribuye a la parte arrendataria el uso exclusivo de una habitaci\u00f3n en la vivienda y el derecho a utilizar otras estancias o espacios de uso com\u00fan de la vivienda, a cambio de un precio.<\/p>\n

Este tipo de arrendamiento deber\u00e1 respetar las condiciones de habitabilidad, en particular, los est\u00e1ndares de superficie por persona y el umbral m\u00e1ximo de ocupaci\u00f3n, establecidos por la normativa sectorial y reflejados en la c\u00e9dula de habitabilidad.<\/p>\n

Asimismo, se establece expresamente que el arrendamiento por habitaciones \u2013o cualquier otra forma de fragmentaci\u00f3n f\u00edsica o contractual\u2013 no desnaturaliza el car\u00e1cter de arrendamiento de vivienda ni excluye la aplicaci\u00f3n del r\u00e9gimen correspondiente al arrendamiento de vivienda.<\/p>\n

En las zonas de mercado residencial tensionado, se establece un l\u00edmite espec\u00edfico a la determinaci\u00f3n de la renta por el alquiler de habitaciones<\/strong>: cuando existan varios contratos de arrendamiento de habitaciones vigentes de forma simult\u00e1nea en una misma vivienda, la suma de todas las rentas pactadas no puede superar la renta m\u00e1xima que resultar\u00eda aplicable si la vivienda se arrendara de forma unitaria.<\/p>\n

5. Instrumentos de control, inspecci\u00f3n y disciplina de mercado:<\/strong> se refuerza la supervisi\u00f3n del mercado del alquiler, especialmente en plataformas digitales, mediante la creaci\u00f3n de la Comisi\u00f3n de Supervisi\u00f3n de Contratos de Arrendamiento de Vivienda.<\/p>\n

6. Vivienda con protecci\u00f3n oficial (\u201cVPO\u201d), grandes tenedores y derecho de tanteo y retracto<\/strong>:\u00a0 se ampl\u00edan los supuestos en que la Generalitat de Catalunya puede ejercer los derechos de tanteo y retracto para movilizar vivienda en las zonas declaradas mercado residencial tensionado<\/strong>: As\u00ed ese derecho se ampl\u00eda a la transmisi\u00f3n de cualquier vivienda situada en estas zonas cuando sea propiedad de un gran tenedor persona jur\u00eddica inscrito, as\u00ed como la adjudicaci\u00f3n de viviendas provenientes de subasta administrativa o judicial, con exclusiones tasadas (entre otras, para determinadas transmisiones de obra nueva o gran rehabilitaci\u00f3n dentro del a\u00f1o siguiente al otorgamiento de la c\u00e9dula de habitabilidad y para ciertas transmisiones intragrupo en primera transmisi\u00f3n).<\/p>\n

En paralelo, se refuerza el tratamiento de las viviendas adquiridas por el ejercicio de tanteo y retracto. En concreto, estas viviendas deben calificarse de forma permanente como VPO<\/strong>.<\/p>\n

Finalmente, se crea el Registro de grandes tenedores de vivienda<\/strong>, obligatorio para quienes cumplan los requisitos, y se reduce la vigencia de la inscripci\u00f3n en el Registro de solicitantes de VPO a dos a\u00f1os salvo renovaci\u00f3n.<\/p>\n

7. Actualizaci\u00f3n de precios m\u00e1ximos de las VPO<\/strong>:\u00a0 se actualizan los importes m\u00e1ximos por m\u00b2 de superficie \u00fatil en los supuestos sujetos al sistema anterior de determinaci\u00f3n de precios.<\/p>\n

Descargar documento<\/a><\/p>\n

Barcelona, 22 de enero de 2026
\nTornos Abogados<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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