{"id":15871,"date":"2026-10-07T18:55:08","date_gmt":"2026-10-07T16:55:08","guid":{"rendered":"https:\/\/www.tornosabogados.com\/?p=15871"},"modified":"2026-10-07T19:25:58","modified_gmt":"2026-10-07T17:25:58","slug":"novedades-en-materia-de-vivienda-los-conocidos-decretos-maricarmen-sintesis","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.tornosabogados.com\/en\/novedades-en-materia-de-vivienda-los-conocidos-decretos-maricarmen-sintesis\/","title":{"rendered":"INMOBILIARIO &#8211; Novedades en materia de vivienda: los conocidos decretos &#8220;Maricarmen&#8221; (S\u00edntesis)"},"content":{"rendered":"<p style=\"text-align: justify;\">El 7 de octubre de 2026 se han publicado en el BOE el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/10\/07\/pdfs\/BOE-A-2026-20822.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Real Decreto-ley 28\/2026, de 6 de octubre<\/a> (el &#8220;RDL 28\/2026&#8221;) y el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/boe\/dias\/2026\/10\/07\/pdfs\/BOE-A-2026-20823.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Real Decreto-ley 29\/2026, de 6 de octubre<\/a> (el &#8220;<strong>RDL 29\/2026<\/strong>&#8220;), tambi\u00e9n conocidos como Decretos \u201cMaricarmen\u201d; estando ambos sujetos a convalidaci\u00f3n por la Delegaci\u00f3n Permanente, prevista para el 16 de octubre de 2026.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se ha preparado una nota m\u00e1s pormenorizada sobre ambos RDL,<a href=\"https:\/\/www.tornosabogados.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/26_10_07-NL-RD-ley-28_2026-y-29_2026_v4.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><span style=\"color: #3e6743;\"><em> <strong>disponible en el<\/strong> <strong>siguiente enlace<\/strong><\/em><\/span><\/a>, sin perjuicio de que a continuaci\u00f3n se exponen, de forma resumida, los puntos clave de ambas normas:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #3e6743;\"><strong>1 RDL 29\/2026: funci\u00f3n social de la vivienda y oferta asequible<\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">a) <strong>Entrada en vigor<\/strong>: al d\u00eda siguiente de su publicaci\u00f3n en el BOE.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">b) <strong>Limitaci\u00f3n a la compra especulativa<\/strong>: hasta el 31 de diciembre de 2030 se proh\u00edbe adquirir vivienda por debajo del 70% de su valor de tasaci\u00f3n de mercado a entidades dedicadas a la compra de inmuebles o carteras hipotecarias impagadas y a grandes tenedores (y entidades de su grupo), salvo destinos sociales\/asequibles, adhesi\u00f3n a un futuro C\u00f3digo de Buenas Pr\u00e1cticas, o ejecuciones judiciales\/hipotecarias que no desalojen a personas vulnerables sin alternativa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">c) <strong>Suspensi\u00f3n de desahucios de vulnerables<\/strong>: hasta el 31 de diciembre de 2030, se suspende el desahucio (incluso con sentencia o auto de lanzamiento no ejecutado) de personas vulnerables sin alternativa habitacional: autom\u00e1ticamente frente a &#8220;fondos buitre&#8221; y, frente a otros demandantes, si la Administraci\u00f3n no ofrece alternativa adecuada. La suspensi\u00f3n dura hasta tres a\u00f1os, con revisi\u00f3n judicial anual, y no aplica a peque\u00f1os propietarios (personas f\u00edsicas con dos viviendas o menos).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">d) <strong>&#8220;Fondo buitre&#8221;<\/strong>: se identifica como aquella entidad dedicada a adquirir inmuebles o carteras hipotecarias impagadas muy por debajo de su tasaci\u00f3n con fin especulativo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">e) <strong>Reforma de la LAU:<\/strong> se diferencian vivienda habitual (incluye alquiler por habitaciones) y vivienda temporal (requiere causa real acreditable; 31 d\u00edas a 12 meses, prorrogable); la falta de causa o el exceso de duraci\u00f3n recalifica el contrato como vivienda habitual con efectos retroactivos. Las estancias tur\u00edsticas de hasta 31 d\u00edas quedan fuera de la LAU. La pr\u00f3rroga obligatoria de la vivienda habitual se activa a los 5 a\u00f1os (7 si el arrendador es persona jur\u00eddica), con preaviso de 4 meses (arrendador) y 2 meses (arrendatario), prorrogable anualmente hasta 3 a\u00f1os m\u00e1s. En zonas tensionadas, la renta no puede superar la \u00faltima vigente en 5 a\u00f1os (con incrementos tasados del 10%); si el arrendador es gran tenedor, rige el \u00edndice de referencia. Se limitan las garant\u00edas adicionales a 2 mensualidades (1 en temporales), se proh\u00edbe repercutir gastos de gesti\u00f3n e impuestos al inquilino, se refuerza el derecho de adquisici\u00f3n preferente (tanteo 30 d\u00edas\/retracto 180 d\u00edas) y el derecho a reparaciones urgentes. Se crea la Ventanilla \u00danica Digital de Arrendamientos para alquileres tur\u00edsticos\/corta duraci\u00f3n. Se precisa &#8220;gran tenedor&#8221;: m\u00e1s de 10 inmuebles o 1.500 m\u00b2 residenciales (umbral reducible a 5 en zonas tensionadas).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">f) <strong>Enervaci\u00f3n extraordinaria<\/strong>: acreditada la vulnerabilidad econ\u00f3mica del arrendatario demandado por impago, la Administraci\u00f3n dispone de 2 meses (con suspensi\u00f3n del procedimiento) para ofrecer alternativa habitacional o pagar lo reclamado; si no lo hace, se subroga autom\u00e1ticamente en la deuda, manteni\u00e9ndose el contrato. No aplica frente a &#8220;fondos buitre&#8221;.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">g) <strong>L\u00edmite extraordinario a la renta hasta 2027<\/strong>: para anualidades que se cumplan entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, el incremento pactado no podr\u00e1 superar el 2% a falta de pacto (y no proceder\u00e1 incremento si la renta ya supera el \u00edndice de referencia).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">h) <strong>Pr\u00f3rroga extraordinaria transitoria<\/strong>: a solicitud del arrendatario al corriente de pago, se concede una pr\u00f3rroga de hasta 2 a\u00f1os adicionales para contratos vigentes cuya pr\u00f3rroga obligatoria o t\u00e1cita finalice (en general antes del 31 de diciembre de 2028), manteniendo las condiciones vigentes, salvo excepciones tasadas (necesidad del arrendador, nuevo contrato, renta reducida al menos un 5%).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">i) <strong>Medidas fiscales<\/strong>:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En SOCIMI, el gravamen sobre beneficios no distribuidos procedentes del arrendamiento de vivienda sube del 15% al 25% (reducible al 50%\/100% seg\u00fan el peso de vivienda asequible en la cartera, con umbrales transitorios del 60%\/70% en 2026\/2027).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En IRPF, se grad\u00faa la reducci\u00f3n del rendimiento neto del arrendamiento habitual (50%-100%) y se crea una deducci\u00f3n estatal del 10% (base m\u00e1xima 11.630 \u20ac; renta inferior a 33.007,20 \u20ac), adem\u00e1s de una exenci\u00f3n por venta de vivienda a Administraciones p\u00fablicas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En IVA, desde el 1 de diciembre de 2026 solo quedan exentos los alquileres de m\u00e1s de 30 noches sin servicios hoteleros; el resto tributa al 10%. En IBI, los recargos pueden alcanzar el 100% (vivienda desocupada) o el 150% (alojamiento tur\u00edstico en zona tensionada).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En IIVTNU, se actualizan los coeficientes m\u00e1ximos desde el 1 de diciembre de 2026.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>2 RDL 28\/2026: estabilidad de los arrendamientos de vivienda habitual<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">a) <strong>Entrada en vigor<\/strong>: 15 de noviembre de 2026<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">b) <strong>Nuevo r\u00e9gimen de pr\u00f3rroga e indemnizaci\u00f3n<\/strong>: desaparece la pr\u00f3rroga t\u00e1cita anual, sustituida por pr\u00f3rrogas obligatorias sucesivas de 5 a\u00f1os (7 si el arrendador es persona jur\u00eddica), sin l\u00edmite m\u00e1ximo expreso, salvo denuncia con preaviso de 6 meses (arrendador, antes 4) y 2 meses (arrendatario). Si el arrendador no prorroga, debe indemnizar con el mayor de: (i) 12 mensualidades seg\u00fan el valor superior del sistema estatal de referencia, o (ii) una mensualidad por a\u00f1o de residencia (prorrateada).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">c) <strong>Excepciones a la indemnizaci\u00f3n<\/strong>: no procede, entre otros casos, por necesidad del arrendador (persona f\u00edsica) o de familiares hasta segundo grado o su c\u00f3nyuge, falta de uso efectivo por el arrendatario (m\u00e1s de 6 de los \u00faltimos 12 meses), disponibilidad de otra vivienda apta del arrendatario en el mismo municipio, suscripci\u00f3n de nuevo contrato entre las partes, o rechazo del arrendatario a una oferta equivalente de nuevo contrato de al menos 5 (o 7) a\u00f1os con renta ajustada al art. 17.6 LAU.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"color: #3e6743;\"><strong>3 Conclusi\u00f3n<\/strong><\/span><\/p>\n<blockquote class=\"bl_fverde_2024\">\n<p style=\"text-align: justify;\">Ambas normas obligan a revisar las operaciones de compraventa de carteras o inmuebles residenciales en curso (por la limitaci\u00f3n a la compra especulativa y la condici\u00f3n de &#8220;fondo buitre&#8221; o gran tenedor de las partes), as\u00ed como la gesti\u00f3n de los arrendamientos vigentes y futuros (nuevo r\u00e9gimen de pr\u00f3rroga e indemnizaci\u00f3n, l\u00edmite extraordinario a la renta hasta 2027, y restricciones sobre fianzas, gastos repercutibles y vivienda temporal). Dada la premura de su aprobaci\u00f3n, est\u00e1 por ver su aplicabilidad pr\u00e1ctica frente a casu\u00edsticas no contempladas en su elaboraci\u00f3n, y ambas normas siguen pendientes de convalidaci\u00f3n parlamentaria.<\/p>\n<\/blockquote>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>El 7 de octubre de 2026 se han publicado en el BOE el Real Decreto-ley 28\/2026, de 6 de octubre (el &#8220;RDL 28\/2026&#8221;) y el Real Decreto-ley 29\/2026, de 6 de octubre (el &#8220;RDL 29\/2026&#8220;), tambi\u00e9n conocidos como Decretos \u201cMaricarmen\u201d; estando ambos sujetos a convalidaci\u00f3n por la Delegaci\u00f3n Permanente, prevista para el 16 de octubre [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":15875,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[7],"tags":[],"boletin":[],"articulo-lcsp":[],"class_list":["post-15871","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-comentarios-legales"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v28.6 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>INMOBILIARIO - Novedades en materia de vivienda: los conocidos decretos &quot;Maricarmen&quot; 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