Medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda

El gobierno de la Generalitat de Cataluña ha promulgado un Decreto-Ley destinado a implementar modificaciones en la normativa vigente a los efectos de paliar la que considera grave situación respecto a la vivienda en Cataluña, y dotar de las medidas que deberían facilitar el acceso a la vivienda a las personas.

El Decreto-Ley 5/2019 de 5 de marzo de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda (en adelante Decreto-Ley) establece reformas en el articulado de la Ley 18/2007 del Derecho a la Vivienda (LDV), la Ley 4/2016 de Medidas de Protección del Derecho de la Vivienda de las Personas con Riesgo de Exclusión Residencial (LRER), Ley 13/1996 de Registro y Depósito de Fianzas de los Contratos de Arrendamiento, Ley 24/1991 de la Vivienda, y el Decreto Legislativo 1/2010 Ley de Urbanismo de Cataluña (LUC).

La disminución de las viviendas vacías se pretende compensar mediante el refuerzo de las potestades de reacción administrativa y regulando expresamente la posibilidad de imponer multas coercitivas ante la situación de desocupación permanente de los parques inmobiliarios de las personas jurídicas privadas. Se amplían los supuestos en los que las viviendas deben inscribirse en el Registro de viviendas vacías y viviendas ocupadas sin título habilitante; se asimila a utilización anómala de la vivienda a los edificios que permanezcan inacabados permanentemente de forma que puedan ser expropiados; y añade la facultad de expropiar el dominio de las viviendas inscritos en el citado Registro.

El Decreto-Ley establece un nuevo modelo de vivienda con protección pública unificándola con una denominación única que se utiliza en la LDV y LUC; pasa a establecer como duración de la calificación la duración indefinida vinculándola a la que derive del planeamiento urbanístico; y señala una nueva fórmula para determinar los precios de venta de las viviendas con protección pública de forma que hagan referencia al valor ideal de la vivienda en un mercado sin precios distorsionados.

La LUC incorpora el derecho real de tanteo y retracto a favor de la Generalitat respecto de las transmisiones onerosas que afecten a los suelos que el planeamiento urbanístico reserva a vivienda con protección pública, y a las viviendas arrendadas que se transmitan conjuntamente con el edificio al que pertenecen.

Se articula una nueva regulación que permite la adquisición de suelo para los patrimonios públicos de suelo y de vivienda vía la expropiación o ejercicio del derecho de tanteo.

También se introducen cambios en el sistema de equipamientos comunitarios de forma que se incluye en él el actual sistema urbanístico de vivienda dotacional pública, por lo que los terrenos con calificación de equipamientos permiten la construcción de estos alojamientos sin necesidad de modificar el planeamiento, sólo justificando la necesidad.

Para incrementar el parque privado de viviendas con protección pública posibilita que la calificación urbanística de suelo residencial con destino a vivienda de protección pública pueda afectar a una parte de los edificios plurifamiliares de nueva construcción y a los de obras de reformas generales, y que las nuevas viviendas de protección pública no computan a al efecto de densidad de uso residencial.

Se crea un nuevo uso de suelo para un producto inmobiliario destinado a edificios de viviendas destinados a cesión de uso para personas (alquiler) con la particularidad de que no pueden dividirse en propiedad horizontal.

Está claro que el Decreto-Ley plantea nuevas situaciones en la regulación de la vivienda que conviene revisar para percibir si incide en los activos inmobiliarios especialmente de las personas jurídicas.

Barcelona, a 3 de abril de 2019

Joaquim Sallarès

Abogado