INMOBILIARIO – Novedades en materia de vivienda: los conocidos decretos «Maricarmen» (Síntesis)
El 7 de octubre de 2026 se han publicado en el BOE el Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (el «RDL 28/2026») y el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (el «RDL 29/2026«), también conocidos como Decretos “Maricarmen”; estando ambos sujetos a convalidación por la Delegación Permanente, prevista para el 16 de octubre de 2026.
Se ha preparado una nota más pormenorizada sobre ambos RDL, disponible en el siguiente enlace, sin perjuicio de que a continuación se exponen, de forma resumida, los puntos clave de ambas normas:
1 RDL 29/2026: función social de la vivienda y oferta asequible
a) Entrada en vigor: al día siguiente de su publicación en el BOE.
b) Limitación a la compra especulativa: hasta el 31 de diciembre de 2030 se prohíbe adquirir vivienda por debajo del 70% de su valor de tasación de mercado a entidades dedicadas a la compra de inmuebles o carteras hipotecarias impagadas y a grandes tenedores (y entidades de su grupo), salvo destinos sociales/asequibles, adhesión a un futuro Código de Buenas Prácticas, o ejecuciones judiciales/hipotecarias que no desalojen a personas vulnerables sin alternativa.
c) Suspensión de desahucios de vulnerables: hasta el 31 de diciembre de 2030, se suspende el desahucio (incluso con sentencia o auto de lanzamiento no ejecutado) de personas vulnerables sin alternativa habitacional: automáticamente frente a «fondos buitre» y, frente a otros demandantes, si la Administración no ofrece alternativa adecuada. La suspensión dura hasta tres años, con revisión judicial anual, y no aplica a pequeños propietarios (personas físicas con dos viviendas o menos).
d) «Fondo buitre»: se identifica como aquella entidad dedicada a adquirir inmuebles o carteras hipotecarias impagadas muy por debajo de su tasación con fin especulativo.
e) Reforma de la LAU: se diferencian vivienda habitual (incluye alquiler por habitaciones) y vivienda temporal (requiere causa real acreditable; 31 días a 12 meses, prorrogable); la falta de causa o el exceso de duración recalifica el contrato como vivienda habitual con efectos retroactivos. Las estancias turísticas de hasta 31 días quedan fuera de la LAU. La prórroga obligatoria de la vivienda habitual se activa a los 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica), con preaviso de 4 meses (arrendador) y 2 meses (arrendatario), prorrogable anualmente hasta 3 años más. En zonas tensionadas, la renta no puede superar la última vigente en 5 años (con incrementos tasados del 10%); si el arrendador es gran tenedor, rige el índice de referencia. Se limitan las garantías adicionales a 2 mensualidades (1 en temporales), se prohíbe repercutir gastos de gestión e impuestos al inquilino, se refuerza el derecho de adquisición preferente (tanteo 30 días/retracto 180 días) y el derecho a reparaciones urgentes. Se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para alquileres turísticos/corta duración. Se precisa «gran tenedor»: más de 10 inmuebles o 1.500 m² residenciales (umbral reducible a 5 en zonas tensionadas).
f) Enervación extraordinaria: acreditada la vulnerabilidad económica del arrendatario demandado por impago, la Administración dispone de 2 meses (con suspensión del procedimiento) para ofrecer alternativa habitacional o pagar lo reclamado; si no lo hace, se subroga automáticamente en la deuda, manteniéndose el contrato. No aplica frente a «fondos buitre».
g) Límite extraordinario a la renta hasta 2027: para anualidades que se cumplan entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, el incremento pactado no podrá superar el 2% a falta de pacto (y no procederá incremento si la renta ya supera el índice de referencia).
h) Prórroga extraordinaria transitoria: a solicitud del arrendatario al corriente de pago, se concede una prórroga de hasta 2 años adicionales para contratos vigentes cuya prórroga obligatoria o tácita finalice (en general antes del 31 de diciembre de 2028), manteniendo las condiciones vigentes, salvo excepciones tasadas (necesidad del arrendador, nuevo contrato, renta reducida al menos un 5%).
i) Medidas fiscales:
En SOCIMI, el gravamen sobre beneficios no distribuidos procedentes del arrendamiento de vivienda sube del 15% al 25% (reducible al 50%/100% según el peso de vivienda asequible en la cartera, con umbrales transitorios del 60%/70% en 2026/2027).
En IRPF, se gradúa la reducción del rendimiento neto del arrendamiento habitual (50%-100%) y se crea una deducción estatal del 10% (base máxima 11.630 €; renta inferior a 33.007,20 €), además de una exención por venta de vivienda a Administraciones públicas.
En IVA, desde el 1 de diciembre de 2026 solo quedan exentos los alquileres de más de 30 noches sin servicios hoteleros; el resto tributa al 10%. En IBI, los recargos pueden alcanzar el 100% (vivienda desocupada) o el 150% (alojamiento turístico en zona tensionada).
En IIVTNU, se actualizan los coeficientes máximos desde el 1 de diciembre de 2026.
2 RDL 28/2026: estabilidad de los arrendamientos de vivienda habitual
a) Entrada en vigor: 15 de noviembre de 2026
b) Nuevo régimen de prórroga e indemnización: desaparece la prórroga tácita anual, sustituida por prórrogas obligatorias sucesivas de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica), sin límite máximo expreso, salvo denuncia con preaviso de 6 meses (arrendador, antes 4) y 2 meses (arrendatario). Si el arrendador no prorroga, debe indemnizar con el mayor de: (i) 12 mensualidades según el valor superior del sistema estatal de referencia, o (ii) una mensualidad por año de residencia (prorrateada).
c) Excepciones a la indemnización: no procede, entre otros casos, por necesidad del arrendador (persona física) o de familiares hasta segundo grado o su cónyuge, falta de uso efectivo por el arrendatario (más de 6 de los últimos 12 meses), disponibilidad de otra vivienda apta del arrendatario en el mismo municipio, suscripción de nuevo contrato entre las partes, o rechazo del arrendatario a una oferta equivalente de nuevo contrato de al menos 5 (o 7) años con renta ajustada al art. 17.6 LAU.
3 Conclusión
Ambas normas obligan a revisar las operaciones de compraventa de carteras o inmuebles residenciales en curso (por la limitación a la compra especulativa y la condición de «fondo buitre» o gran tenedor de las partes), así como la gestión de los arrendamientos vigentes y futuros (nuevo régimen de prórroga e indemnización, límite extraordinario a la renta hasta 2027, y restricciones sobre fianzas, gastos repercutibles y vivienda temporal). Dada la premura de su aprobación, está por ver su aplicabilidad práctica frente a casuísticas no contempladas en su elaboración, y ambas normas siguen pendientes de convalidación parlamentaria.