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12/2018

Ahora sí: entra en vigor la modificación del PGM para la obtención de vivienda de protección pública en suelo urbano consolidado

17/12/2018

El pasado 5 de diciembre, la Subcomisión de Urbanismo de Barcelona, decidió, finalmente, aprobar definitivamente la Modificación del P.G.M para la obtención de vivienda de protección pública en suelo urbano consolidado (en adelante “MPGM 30%”). La MPGM30% ha entrado en vigor y, por tanto, es efectiva y plenamente aplicable, a partir del pasado viernes, 14 de diciembre, fecha de su publicación en el Diario Oficial de la Generalitat de Catalunya.

Concreción del alcance de la aplicación de destino del 30% a vivienda de protección pública: la norma ahora parte de la cualificación de las zonas previstas por la MPGM 30% como receptoras del destino a vivienda de protección pública para concretar que dicho porcentaje se aplicará en “parcelas de más de 600 m2 de techo urbanístico potencial de vivienda plurifamiliar, en el caso de actuaciones edificatorias de nueva construcción o gran rehabilitación que incluyan este uso”.

Asimismo, se clarifica la definición de “techo urbanístico potencial para el uso de vivienda estableciéndose en la superficie de techo que el planeamiento urbanístico posibilita para este uso, o la superficie construida en el caso de gran rehabilitación, que se utiliza para el cómputo del número máximo de viviendas por parcela en cada zona, según las normas urbanísticas del P.G.M y las ordenanzas metropolitanas de la edificación”

Concreción del régimen de las viviendas de protección oficial: se elimina la previsión expresa al régimen de venta o alquiler, haciéndose únicamente referencia al régimen general u otro régimen que se determine como equivalente por la normativa en materia de vivienda.

Concreción del concepto “ampliación” en relación con una actuación considerada como equivalente a “nueva construcción”: sólo se considerarán como ampliaciones sujetas al destino del 30% las ampliaciones con techo potencial de vivienda plurifamiliar superior a 600 m2 que den lugar a (i) nuevas viviendas y (ii) que no estén integradas en una actuación integrada de gran rehabilitación.

Además en estos casos, la destinación parcial sólo se aplicará sobre el techo urbanístico potencial de vivienda de la ampliación.

Redefinición del concepto de “gran rehabilitación”: se excluyen expresamente las obras de reparación y mantenimiento.
Asimismo, se siguen incluyendo en el concepto de “gran rehabilitación” la ejecución simultánea o sucesiva de otras obras de reforma o rehabilitación que tengan un coste igual o superior al 50% del valor de una construcción de nueva planta de características similares y con el mismo techo que la edificación existente pero, se limitan a un plazo temporal máximo de 5 años.
Excepciones a la obligación de destino: se mantiene la no sujeción de las parcelas resultantes de la ejecución de polígonos de actuación urbanística, en ejecución del planeamiento urbanístico, concretándose que no podrá extenderse dicha excepción a las parcelas en polígonos de actuación urbanística ejecutados y que no estén en un ámbito de planeamiento que contenga la reserva para vivienda de protección oficial, si se han incumplido los plazos de edificación establecidos por el planeamiento.

Vinculación expresa de la licencia de obras a la obtención de la calificación provisional de las viviendas de protección oficial: tal y como ya se establecía, la concreción de las viviendas con protección oficial deberá efectuarse en el expediente de la licencia que autorice la actuación edificatoria. Ahora, se condiciona el otorgamiento de la licencia, de manera expresa, a la obtención de la calificación provisional de las viviendas con protección oficial.

A tal efecto, se concreta más exhaustivamente el contenido de la Memoria del proyecto al exigirse la identificación de:

- Un esquema por plantas que compute la superficie de techo edificable o construido, identificando las entidades según usos y tipología de régimen de vivienda y los elementos comunes (como accesos, escaleras, patios y espacios de instalaciones). Para el cómputo del destino del 30% se excluirá la parte proporcional de los espacios comunes;

- Planos de las unidades de vivienda destinadas a protección oficial de régimen general, con la superficie construida y útil, y el cumplimiento de los respectivos parámetros específicos de la normativa sectorial de vivienda aplicable.

Redefinición y aclaración del régimen transitorio: el destino parcial a vivienda de protección pública NO será aplicable en los siguientes supuestos:

- Licencias de obras presentadas con anterioridad a la entrada en vigor de la MGM 30% (14 de diciembre de 2018);

- Licencias de obras presentadas dentro de los 2 años siguientes a la entrada en vigor de la MPGM 30% (14 de diciembre de 2020) si se acredita que se ha concretado y formalizado en documento público una transacción del inmueble entre el 1 de julio de 2016 y la aprobación inicial de la MPGM 30%.
Licencias de obras presentadas dentro de los 2 años siguientes a la entrada en vigor de la MPGM 30% (14 de diciembre de 2020) si se acredita que (i) se ha concretado y formalizado en documento público una transacción del inmueble entre el 1 de enero de 2016 y el 30 de junio de 2016 y (ii) se justifica mediante un estudio económico, validado por el Ayuntamiento, que la aplicación de una parte de las viviendas a protección pública compota la inviabilidad económica de la actuación.

Para los supuestos en los que de dicho estudio económico pueda desprenderse la viabilidad económica de la actuación aplicándose un porcentaje inferior, se aplicará dicho porcentaje salvo que la superficie destinada a vivienda de protección pública sea inferior a la mínima, de acuerdo con la legislación aplicable.

De acuerdo con lo expuesto, el documento ahora ya vigente, clarifica y concreta determinados aspectos que generaban inseguridad jurídica en el sector (principalmente el concepto de la obligación de destino, la definición de los supuestos de “ampliación y gran rehabilitación”, la sujeción del expediente de licencia al trámite de calificación de las viviendas de protección oficial y el régimen transitorio).
No obstante, la norma sigue planteando dificultades en su interpretación y en su proyección práctica por lo que deberá analizarse caso por caso su aplicación y verificar el protocolo de actuación que seguirá la Administración para su implementación.
Contra la MPGM 30% podrá interponerse recurso contencioso administrativo ante los Tribunales en el plazo de 2 meses desde la fecha de su publicación.

Silvia Mañá

Directora del departamento de Real Estate

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