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11/2018

El TSJC dicta que la modificación de los estatutos de una comunidad de propietarios sobre el uso turístico de sus viviendas no afecta a la situación de hecho y derecho previa

09/11/2018

El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña –en funciones de Tribunal Supremo en Derecho civil catalán– ha dictado recientemente que una comunidad de propietarios puede modificar sus estatutos para prohibir el uso turístico de sus viviendas, siempre que sea aprobado por la mayoría cualificada establecida por ley (80% de los propietarios y de las cuotas de participación), aunque se oponga el propietario cuya vivienda tenga esta finalidad. Sin embargo, la prohibición no puede afectar a la situación de hecho y derecho preexistente. Por tanto, puede seguir desarrollando esta actividad el propietario que disponga de habilitación administrativa para el uso turístico de su vivienda y que se haya opuesto al acuerdo de la comunidad.

Es decir, la modificación de los estatutos tiene efectos a partir de su aprobación e inscripción en el Registro de la Propiedad, no para las situaciones precedentes. El Tribunal establece, pues, la irretroactividad de la prohibición respecto de las personas que tienen consolidada la facultad de ejercer la actividad de vivienda de uso turístico por disponer de la pertinente habilitación y desarrollarla con anterioridad a su aprobación.

Además, el Tribunal añade que el acuerdo de prohibición sí afectará a los futuros propietarios de la vivienda que no podrán desarrollar la actividad de uso turístico, aunque viniera siendo realizada con anterioridad a la prohibición. Por tanto, si futuros propietarios adquieren la vivienda, la prohibición estará vigente y constará inscrita en el Registro de la Propiedad, por lo tanto, serán conocedores de esta limitación y quedarán vinculados por ella.

Conviene resaltar lo indicado por el Tribunal respecto de la necesidad de que el propietario se oponga expresamente al acuerdo de prohibición de la actividad de vivienda de uso turístico. Si no se hubiera opuesto, entonces sí le afectaría la decisión tomada por la comunidad de propietarios. Por tanto, si el propietario quiere mantener la actividad de vivienda de uso turístico, no puede adoptar una actitud pasiva ante los acuerdos que pretenda tomar la comunidad, sino que debe reaccionar mostrando su oposición.

En resumen, los propietarios de las viviendas donde se realiza la actividad de vivienda de uso turístico conforme a Derecho deben estar alerta ante los acuerdos que tome la comunidad de propietarios tendentes a prohibir, limitar o restringir su actividad y deberán oponerse expresamente a ellos a los efectos de que su ‘estatus quo’ pueda mantenerse después de la aprobación de la medida restrictiva. Además, deben ser conscientes de que su situación no podrá transmitirse a futuros nuevos propietarios de la vivienda.

La situación jurídica sobre la que se pronuncia el Tribunal es doble: (i) si la aplicación de la norma (modificación de los estatutos) debe afectar o no a las situaciones de hecho y derecho preexistentes y, por tanto, si podrá mantenerse esa actividad o deberá cesar a partir del acuerdo de prohibición; y (ii) si la declaración de voluntad del propietario en relación al acuerdo de prohibición de la actividad es determinante respecto de la validez del acuerdo y si los efectos del acuerdo afectarán a los futuros propietarios.

Clara Farreny / Joaquim Sallarès

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