INMOBILIARIO – Las cláusulas penales por retraso en obras y las retenciones de garantía
El Tribunal Supremo, en su sentencia número 1630/2026, de 19 de octubre (la “Sentencia”), analiza los límites de la moderación judicial de las penalizaciones por retraso en obras y el alcance de las retenciones destinadas a cubrir defectos constructivos.
La Sentencia confirma que, cuando se produce precisamente el retraso previsto en la cláusula penal acordada en el contrato de obras, la penalización no puede reducirse por el solo hecho de que resulte elevada o supere los daños acreditados. También recuerda que las retenciones de garantía deben ajustarse al coste acreditado de reparación de los defectos, sin convertirse en una penalización adicional.
El caso se refiere a la reforma y ampliación de un complejo deportivo en Salou. La constructora reclamaba la devolución de 517.842,47 euros: 400.000 euros correspondientes a la penalización por retraso y 117.842,47 euros retenidos en garantía. El Tribunal Supremo confirma la sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona que validó la penalización y la devolución únicamente de la parte de la garantía que excedía del coste acreditado de reparación.
A continuación, se señalan los principales aspectos de dicha Sentencia:
(i) La cláusula penal no puede moderarse cuando sanciona el incumplimiento expresamente previsto: el contrato fijaba el 9 de junio de 2016 como fecha esencial de finalización, con vistas a la inauguración de las instalaciones el 20 de junio. Para los retrasos posteriores a esta última fecha se pactaron 10.000 euros diarios, hasta un máximo de 400.000 euros. Al producirse el incumplimiento previsto, la Sala descarta la moderación ordinaria del artículo 1154 del Código Civil.
La Sala recuerda que el artículo 1154 del Código Civil no permite moderar una pena por el mero hecho de que su cuantía resulte elevada o supere los daños efectivamente acreditados. La moderación ordinaria queda excluida cuando se produce precisamente el incumplimiento que las partes contemplaron al establecer la penalización, como sucedía en este caso con el retraso en la terminación de la obra.
Además de liquidar anticipadamente los perjuicios derivados de la demora, la cláusula perseguía una finalidad coercitiva o disuasoria: garantizar la apertura del complejo al inicio de la temporada estival. Esta función es admisible fuera del ámbito del Derecho de consumo, dentro de los límites de la autonomía de la voluntad establecidos en el artículo 1255 del Código Civil.
Ello no excluye todo control judicial. La Sentencia distingue dos vías excepcionales: (a) la reducción judicial conservadora de la validez de una pena extraordinariamente excesiva respecto de los daños previsibles al contratar, sin justificación proporcionada en su finalidad disuasoria, que es distinta de la moderación del artículo 1154 del Código Civil; y (b) la moderación por aplicación analógica de este artículo cuando un cambio de circunstancias imprevisible provoque una separación radical entre el daño efectivamente producido y el razonablemente previsible al contratar. La carga de alegar y probar los presupuestos de estas vías corresponde a quien se opone a la aplicación de la pena o solicita su moderación. En este caso, la Sala descarta ambas posibilidades y destaca que la constructora había propuesto inicialmente una penalización similar, aunque con un límite máximo superior, lo que, a juicio de la Sala, excluye cualquier sospecha sobre el carácter opresivo o usurario de la cláusula. El Tribunal considera, además, difícilmente sostenible que un retraso de 101 días, que impidió explotar el complejo durante todo el verano de 2016, careciera de incidencia económica.
(ii) Las modificaciones del proyecto no comportan una prórroga automática del plazo: la constructora alegó modificaciones del proyecto y retrasos en los pagos de la promotora. Sin embargo, el Tribunal Supremo considera que las variaciones no justificaban la demora y que no se había seguido el procedimiento contractual para solicitar y obtener por escrito una prórroga.
Tampoco se declaró probado un retraso culpable de la promotora en el pago de las certificaciones, ni que los supuestos retrasos hubieran paralizado los trabajos o se hubieran comunicado como causa de ampliación del plazo. En estas circunstancias, la Sala rechaza que la invocación de la mora de la promotora permita eludir las consecuencias del incumplimiento de la constructora.
(iii) Las retenciones de garantía aplicadas a reparar defectos deben ajustarse al coste acreditado: el contrato de obra facultaba a la promotora retener el 5 % de cada certificación de obra para garantizar el cumplimiento de las obligaciones de la constructora, incluida tanto la penalización por retraso como la subsanación de defectos de ejecución o calidad. En este caso, la promotora había aplicado las retenciones a subsanar los defectos constructivos. No obstante, la Audiencia Provincial consideró que el carácter garantizador de dicha retención impedía mantener cantidades superiores a las necesarias para subsanar las deficiencias efectivamente acreditadas.
En este sentido, aunque la promotora había retenido un total de 117.842,47 euros, el coste de reparación de los defectos constructivos fue valorado pericialmente en 96.963,54 euros. En consecuencia, la Audiencia condenó a devolver a la constructora la diferencia de 20.878,93 euros, más los intereses legales desde la interposición de la demanda, pronunciamiento que deviene firme al desestimar el Tribunal Supremo los recursos de la constructora, sin que la promotora lo hubiera impugnado. El Supremo rechaza, asimismo, la aplicación de los intereses de demora de la Ley 3/2004, pues su artículo 6 exige que el acreedor haya cumplido sus propias obligaciones contractuales y legales, lo que no sucedía en el caso de la constructora.
El criterio de la Audiencia pone así de manifiesto que las retenciones contractuales con finalidad de garantía deben guardar correspondencia con el coste acreditado de los incumplimientos que justifican su aplicación, sin que puedan convertirse en una penalización adicional desvinculada de dicha finalidad.
(iv) Consideraciones finales: la Sentencia refuerza la eficacia de las cláusulas penales pactadas para retrasos concretos, especialmente cuando el cumplimiento del calendario constituye un elemento esencial del contrato. Su aplicación exige, en todo caso, atender a la redacción de la cláusula, a la imputabilidad del retraso y a las circunstancias acreditadas en el procedimiento.
Desde una perspectiva práctica, la Sentencia subraya la importancia de regular con precisión los hitos de entrega, las causas y formalidades de prórroga y el régimen de penalizaciones. Asimismo, recuerda que las retenciones de garantía deben justificarse y liquidarse conforme al coste acreditado de subsanación de los defectos, sin convertirse en una penalización adicional no pactada.
Tornos Abogados
Barcelona, a 9 de noviembre de 2026