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06/2018

Nº29 Decálogo de las cuestiones más relevantes de la MPGM para la obtención de vivienda de protección pública en Barcelona

20/06/2018

Esta mañana se ha publicado, en el Boletín Oficial de la Provincia de Barcelona, la aprobación inicial de la Modificación del Plan General Metropolitano para la obtención de vivienda de protección pública en el suelo urbano consolidado de Barcelona (en adelante “MPGM”).
La presente Nota Informativa tiene como objeto la identificación de las DIEZ cuestiones principales que vertebran la ordenación urbanística proyectada por el Ayuntamiento de Barcelona y que permiten situar el alcance de la medida propuesta en relación con las operaciones inmobiliarias y la disposición y destino de la vivienda de protección pública en la ciudad de Barcelona.

1. OMISIÓN DEL ACUERDO DE SUSPENSIÓN DE TRAMITACIÓN DE PLANES URBANÍSTICOS DERIVADOS, PROYECTOS DE GESTIÓN URBANÍSTICA, URBANIZACIÓN Y LICENCIAS: La aprobación inicial de la MPGM no se acompaña del acuerdo de suspensión de tramitación de planes urbanísticos derivados, proyectos de gestión urbanística y de urbanización y licencias que el artículo 73.2 del TRLUC exige de manera obligatoria. Con independencia de que pueda cuestionarse la trascendencia jurídica que conlleva la vulneración de la obligación establecida por el referido artículo 73.2 del TRLUC, la falta de adopción de la medida de suspensión supone que, con carácter general, hasta el momento en el que no se apruebe definitivamente la MPGM y la misma entre en vigor, podrán presentarse expedientes de licencias que deberán tramitarse y otorgarse según el régimen actualmente vigente y, por tanto, no quedarán sujetos a las limitaciones impuestas por la MPGM que ahora nos ocupa.

2. DEFINICIÓN DE LA CATEGORÍA “VIVIENDA ASEQUIBLE” Y MODIFICACIÓN DE LAS CALIFICACIONES URBANÍSTICAS DE VIVIENDA PLURIFAMILIAR DEL P.G.M: se consideran “vivienda asequible” las (i) viviendas de protección pública; (ii) las viviendas dotacionales públicas y (iii) otras viviendas destinadas a políticas sociales. La calificación urbanística de la “vivienda asequible” se dispondrá como sistema de viviendas dotacionales públicas o como zona en función de si se prevé en parcelas destinadas total o parcialmente a dicha categoría, mediante la modificación de las calificaciones urbanísticas del PGM que comprende la vivienda plurifamiliar (claves 12, 13, 15, 18, 20a/5, 20a/6, 20a/7, 20a/8, 20a/9 y 20a/9b).

3. EJE PRINCIPAL DE LA PROPUESTA DE ORDENACIÓN: Obligación de destino de un mínimo del 30% del techo urbanístico a vivienda de protección oficial de régimen general en actuaciones edificatorias plurifamiliares de nueva construcción y gran rehabilitación de más de 600 m2 de techo que deberá materializarse en un mismo edificio.

4. ELEMENTOS QUE CONFIGURAN LA OBLIGACIÓN DE DESTINO:

(i) destino del 30% del techo urbanístico, considerándose como techo urbanístico computable, la superficie de techo de uso de vivienda utilizada para el cómputo del número máximo de viviendas por parcela en cada zona;
(ii) en actuaciones edificatorias plurifamiliares (claves 12, 13, 15, 18, 20a/5, 20a/6, 20a/7, 20a/8, 20a/9 y 20a/9b). Asimismo, la obligación de destino se aplica también a las parcelas calificadas con las claves 11, 14 y 16.

(iii) de nueva construcción y gran rehabilitación;

(iv) de más de 600 m2 de techo: y

(v) a materializarse en el mismo edificio, salvo en aquellos supuestos en los que la promoción tenga como objeto, con carácter unitario, dos parcelas discontinuas de un mismo barrio, mediante la tramitación de un instrumento de planeamiento derivado con requisitos.

5. ACTUACIONES QUE QUEDAN SUJETAS A LA OBLIGACIÓN DE DESTINO, CONCEPTUALIZACIÓN DE “NUEVA CONSTRUCCIÓN Y “GRAN REHABILITACIÓN:

(i) Nueva construcción: obras mayores correspondientes a (1) construcción y edificación de nueva planta; (2) ampliación de edificios que supongan la implantación de nuevos locales o unidades funcionales.

(ii) Gran rehabilitación: obras mayores que tengan por objeto (1) una actuación global en el edificio que comporte incremento de techo o volumen edificado; incremento del número de viviendas, departamentos i unidades funcionales existentes anteriormente; cambio del uso principal del edificio; redistribución general de espacios con modificación de elementos comunes del edificio; (2) sustitución del edificio, aunque se mantenga la fachada u otro elemento estructural; (3) ejecución simultánea o sucesiva de otras obras de reforma o rehabilitación que tengan un coste igual o superior al 50% del valor de una construcción de nueva planta de características similares y con el mismo techo que la edificación existente.

6. ACTUACIONES QUE SE EXCEPCIONAN DE LA OBLIGACIÓN DE DESTINO:

(i) Parcelas resultantes de la ejecución de polígonos de actuación urbanística o incluidas en actuaciones de dotación que hubieran incorporado la reserva para viviendas de protección pública y que todavía no hayan materializado la edificación;

(ii) Parcelas con un grado de protección A, B y C cuando (1) la rehabilitación de la edificación comporte el mantenimiento o recuperación de la tipología original, de acuerdo con los Planes Especiales de Patrimonio Arquitectónico y el Catálogo de los distritos de Barcelona y (2) no se incremente el número de viviendas original objeto de protección;

(iii) Actuaciones edificatorias que comporten la obligación de realojo de los residentes. En este supuesto deberá respetarse el régimen jurídico de las viviendas preexistentes, de acuerdo con la legislación sectorial de vivienda y teniendo en cuenta que la calificación definitiva de la vivienda con protección oficial como condición de la primera ocupación podrá aplazarse hasta la finalización del contrato de alquiler que motive el realojo.

7. CONCRECIÓN DEL DESTINO PARCIAL A VIVIENDA DE PROTECCIÓN PÚBLICA:

(i) la concreción de las viviendas con protección oficial se efectuará en el trámite de licencia, debiéndose incorporar en el proyecto una memoria específica que acredite:

(1) El techo total destinado a cada tipología de vivienda;
(2) La identificación en los planos de las unidades de vivienda destinadas a protección oficial.

(ii) La primera ocupación estará condicionada a:

(3) La calificación definitiva de la vivienda con protección oficial de las unidades que resulten de la aplicación de las normas contenidas en la MPGM;

(4) La constancia registral, en cada una de las unidades destinadas a vivienda con protección oficial, de este destino durante la vigencia del planeamiento y de acuerdo con la legislación aplicable, que, además, deberá mantenerse en el caso de transmisión de estas unidades.

8. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE: las viviendas con protección oficial resultantes se sujetan al derecho de adquisición preferente a favor de la Administración.

9. CONFIGURACIÓN DE UNA NUEVA CAUSA DE DENEGACIÓN DE PARCELACIONES DE TERRENOS: se establece como causa de denegación de licencias de parcelación, la imposibilidad de aplicar a las parcelas resultantes la obligación de destino parcial a vivienda de protección pública por el hecho de tener un techo urbanístico inferior a 600 m2.

10. RÉGIMEN TRANSITORIO:

(i) La obligación de destino parcial a vivienda de protección pública se aplazará 2 años desde la entrada en vigor de la MPGM en:

(1) Operaciones urbanísticas en las que se acredite que se ha solicitado licencia urbanística con carácter previo a la ejecutividad del acuerdo de aprobación definitiva de la MPGM;

(2) Transacciones de inmuebles “concretadas” y formalizadas en documento público, entre el 1 de julio de 2016 y hasta la ejecutividad del acuerdo de aprobación inicial de la MPGM.

(ii) La obligación de destino parcial a vivienda de protección pública se rebajará al porcentaje del 20% y hasta los 2 años posteriores a la entrada en vigor de la MPGM, en el supuesto de transacciones de inmuebles “efectuadas” y formalizadas en documento público, entre el 1 de enero y el 30 de junio de 2016.
La regulación urbanística que sistematiza el decálogo que se acaba de exponer plantea importantes cuestiones jurídicas que inciden en la viabilidad jurídica de la MPGM. Dichas cuestiones podrán plantearse mediante la presentación de un escrito de alegaciones contra el Acuerdo de aprobación inicial de la MPGM en el plazo de 1 mes desde su publicación.

Silvia Mañá

Abogado

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