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01/2020

Reciente interpretación de la Dirección General de los Registros y del Notariado sobre la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

10/01/2020

El pasado 30 de diciembre de 2019, el Boletín Oficial de Estado publicaba la Instrucción de 20 de diciembre de 2019 de la Dirección General de los Registros y del Notariado (en adelante, la “Resolución”), que tiene por objeto dar respuesta a las dudas formuladas entorno a la actuación notarial y registral en aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (en adelante, “Ley 5/2019”).

Como cuestiones más destacadas de la Resolución, deben significarse:
Los préstamos con una persona física consumidora que actúe en concepto de prestataria, fiadora o garante, cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, se encuentran sujetos a la Ley 5/2019, con independencia de que su destino –de los terrenos o inmuebles- sea o no residencial.

- El préstamo personal dirigido a realizar obras de conservación o mejora de la finca no queda sujeto a la Ley 5/2019 puesto que “adquirir o conservar los derechos de propiedad” parece distinto de conservar la cosa objeto de la propiedad.

- La Ley 5/2019 es aplicable a toda persona física que sea fiadora o garante de los préstamos sujetos a la norma. De tal modo que, aunque la deudora del préstamo sea una persona jurídica, el deber de información y la tutela que otorga la Ley 5/2019 –entre otras, la formalización del acta notarial previa- serán de plena aplicación.

- Los costes de la constitución de la fianza o garantía, cuando el garante o fiador sea persona física en préstamos sujetos a la Ley 5/2019, no podrá repercutirse en éstas.

- Las normas relativas al vencimiento anticipado, limitación del interés, reembolso anticipado e interés de demora, deberían aplicarse, mediante pactos distintos a las personas físicas que se constituyan como fiadores o garantes de personas jurídicas deudoras en préstamos sujetos a la Ley 5/2019. En este sentido, debe recordarse que el fiador o garante puede obligarse a menos pero no a más que el deudor principal, de conformidad al art. 1826 del Código Civil.

- En la venta de inmueble hipotecado por empresario a persona física que se subroga en el crédito hipotecario, o en el que interviene persona física como fiadora o garante, resulta de plena aplicación la Ley 5/2019.

- En la venta de inmueble hipotecado entre personas físicas donde el comprador retiene parte del precio con la obligación de liquidar el préstamo hipotecario, sin subrogación, no resulta de aplicación la Ley 5/2019 por ser el negocio jurídico ajeno al prestamista.

- En la venta de inmueble hipotecado entre personas físicas donde el comprador se subroga en la posición deudora del vendedor, con el consentimiento del acreedor, resulta de plena aplicación la Ley 5/2019.

- En las novaciones de préstamos sujetos a la Ley 5/2019 concertados con anterioridad a la entrada en vigor de la norma, resulta de aplicación la Ley 5/2019, por lo que respecta al deber de información.

- El notario, que no el registrador, debe garantizar que el préstamo sujeto a la Ley 5/2019 suscrito, cumple con las condiciones de la oferta previa y que no existen discrepancias entre la oferta vinculante y el clausulado de la escritura.

- La Ley 5/2019 es de aplicación a préstamos concertados bajo ley extranjera cuando la garantía se halle en territorio español.

Debe recordarse que la Ley 5/2019 no es aplicable a las personas jurídicas prestatarias, aunque éstas tengan la condición de “consumidor” -cliente- en la contratación del préstamo o crédito.

Fuera del ámbito de la propia consulta, la Resolución entra a valorar la relación de las cooperativas de vivienda y la Ley 5/2019 para concluir que, si bien en el momento de constitución del préstamo con la cooperativa la norma no es de aplicación –sin perjuicio de serlo aquellas otras normas protectoras de consumidores y usuarios- sí será de aplicación en el momento de producirse las entregas de viviendas a los socios con asunción por éstos de los préstamos.

Barcelona, a 10 de enero de 2020

Daniel Benítez Rodríguez

Abogado

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