INMOBILIARIO-La Ley 5/2025 sistematiza el marco regulatorio de vivienda en Andalucía: novedades en vivienda protegida, parque público, registro de Agentes e inspección y régimen sancionador.

El 24 de diciembre de 2025 se publicó en el Diario Oficial de la Junta de Andalucía (BOJA) la Ley 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía (la “Ley”). El texto normativo entró en vigor el 24 de enero de 2026 y persigue ordenar y unificar el marco autonómico aplicable a la vivienda, derogando la normativa preexistente – entre otras, la Ley 13/2005 de medidas para la vivienda protegida y suelo, la Ley 1/2010, reguladora del derecho a la vivienda y la Ley 4/2013 de medidas para asegurar el cumplimiento de la función social de la vivienda- con el objetivo de dotar al sistema de mayor coherencia y operatividad, y en consecuencia, reducir la incertidumbre jurídica.

Contexto y objetivos

La Ley será de aplicación a toda edificación situada en la Comunidad Autónoma de Andalucía, cuyo destino, total o parcial, sea de uso residencial, con independencia de su régimen jurídico, tanto si se trata de viviendas ya existentes como de nueva construcción o provenientes de actuaciones de rehabilitación, renovación o reforma.

En este sentido, el texto normativo se fundamenta en la función social de la vivienda, principio según el cual el uso y destino de la vivienda deben vincularse al interés general y pueden quedar sujetos a deberes y límites en los términos previstos por la normativa aplicable.

Desde esa premisa, la norma combina medidas orientadas a garantizar el derecho de acceso a una vivienda digna, sostenible, accesible, adecuada y asequible para todas las personas con vecindad administrativa en Andalucía, garantizando su ejercicio sin discriminación de ningún tipo. Sin perjuicio de lo anterior, dichas medidas se orientan de forma prioritaria hacia jóvenes, colectivos vulnerables y personas con dificultades económicas, mediante la promoción de vivienda protegida, parque público de alquiler, rehabilitación y regeneración urbana, así como el ordenamiento del mercado residencial, la colaboración público-privada y la protección de la calidad, habitabilidad y sostenibilidad de las viviendas.

Vivienda protegida: asignación, uso y transmisiones

La Ley regula el régimen de vivienda protegida, estableciendo condiciones administrativas que limitan su adjudicación, uso y transmisión, con el objetivo de garantizar el acceso a una vivienda digna y asequible.

Sobre esta base, la Ley introduce ajustes de carácter principalmente operativo, cuyo impacto se concentra en los siguientes planos:

(i) Registro de demandantes: Los Ayuntamientos deberán crear y mantener actualizado un Registro Público Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida, a través del cual, se gestionará la lista de personas solicitantes y sus requisitos para poder adjudicarles viviendas protegidas.

La inscripción se realizará mediante declaración responsable que acredite el cumplimiento de los requisitos exigibles y deberá renovarse cada dos años mediante nueva declaración, de forma que la falta actualización en plazo podría conllevará la cancelación de las mismas.

(ii) Destino como residencia habitual y permanente: Durante el período de protección, la vivienda protegida debe destinarse únicamente como residencia habitual y permanente de la persona titular (adjudicataria, arrendataria o cesionaria autorizada), prohibiendo expresamente su uso como segunda residencia u otros no autorizados. A estos efectos, la Ley define residencia habitual y permanente como aquella que no permanezca deshabitada más de tres meses en un año natural, salvo ausencias temporales justificadas y debidamente comunicadas.

Esta regla busca asegurar que la vivienda protegida se ocupa efectivamente como vivienda principal. Asimismo, la formalización contractual debe incorporar las menciones y advertencias exigidas por la Ley sobre las limitaciones del régimen de protección, incluida, en su caso, la necesidad de autorización o declaración responsable, y el respeto del precio/renta máximo. Como refuerzo relevante, la Ley incide en la trazabilidad documental del cumplimiento del destino y en la prohibición de usos incompatibles con la finalidad residencial protegida.

(iii) Precios y publicidad: Toda venta, alquiler o cualquier otro acto de disposición de vivienda protegida estará sujeta a un precio o renta máximos aplicables conforme a los módulos y parámetros vigentes del sistema de vivienda protegida.

Los promotores deberán reflejar en cualquier publicidad el carácter protegido del inmueble y el precio máximo legal aplicable; asimismo deberán exhibir en la obra el cartel oficial que indica este régimen. En este mismo sentido, en las trasmisiones o arrendamientos posteriores a la primera adjudicación, la publicidad de la operación debe incluir los datos del expediente de calificación y el precio conforme a lo legal, siendo su omisión sancionable.

(iv) Cesiones y transmisiones posteriores: Para transmitir la propiedad de vivienda protegida (o derechos reales sobre ella) en promociones de venta, se exige autorización previa de la Consejería en materia de Vivienda para verificar que se cumplen los límites de destino, precio y requisitos del comprador, habilitando en su caso el tanteo y retracto a favor de la Administración.

La inscripción registral de la venta quedará condicionada a esa autorización. En caso de arrendamiento o cesión de uso tras la primera adjudicación, propietario y arrendatario deberán presentar una declaración responsable y justificar la necesidad de la cesión (por motivos laborales, enfermedad u otra causa justificada). Es importante tener en cuenta que la falsedad en la declaración podría dejar sin efecto el contrato y dar lugar a desalojo.

(v) Sistema de información de Vivienda Protegida: Se crea un Sistema de Información de Vivienda Protegida de Andalucía para registrar de forma sistemática todas las viviendas sujetas a algún régimen de protección, convocatorias de adjudicación y otros datos estadísticos. Este sistema, accesible públicamente, mejora la transparencia sobre las promociones protegidas y sus adjudicaciones. Los ayuntamientos deberán remitir al sistema la información de sus registros municipales (por medios telemáticos), y su incumplimiento puede tener relevancia a efectos del régimen de control e inspección, en los términos previstos por la Ley.

Parque público de vivienda y colaboración público – privada

La Ley configura y sistematiza el Parque Público de Vivienda de Andalucía como el conjunto de viviendas de titularidad autonómica o municipal – así como garajes y trasteros anejo – destinado prioritariamente a atender necesidades de acceso a vivienda de los sectores con mayores dificultades de acceso al mercado -, estableciendo criterios de gestión y acceso alineados con dicha finalidad. Sobre esta base, las principales novedades se proyectan en los siguientes aspectos:

(i) Formas de acceso y ocupación: La Ley orienta el parque público a fórmulas de tenencia principalmente no adquisitiva, articulando el acceso principalmente mediante arrendamiento y cesión de uso, con reglas de ocupación vinculadas a su finalidad social. En la práctica, ello implica que la atribución y permanencia en la vivienda quedan condicionadas al cumplimiento de los requisitos y obligaciones asociados al régimen de acceso, reforzando la trazabilidad y el control de la ocupación efectiva.

(ii) Control de destino y recuperación de la posesión: Se refuerzan los mecanismos para asegurar que las viviendas del parque público se mantengan afectas a su destino público y finalidad residencial protegida, habilitando a la Administración a reaccionar frente a ocupaciones o usos incompatibles con dicho destino. En este contexto, la Ley prevé expresamente el desahucio administrativo de viviendas del parque público en los supuestos y con el procedimiento regulado en la normativa, como instrumento de recuperación de la posesión ante incumplimientos relevantes.

(iii) Colaboración público-privada: La Ley incorpora instrumentos que permiten articular la participación de operadores privados en la construcción y/o gestión de viviendas integradas en el parque público, con especial referencia a fórmulas concesionales. Este marco resulta relevante para promotores y gestores especializados, en la medida en que la ejecución y explotación de los proyectos se someterá a los parámetros de interés público definidos en cada procedimiento (condiciones económicas, estándares de gestión y, en su caso, compromisos sociales).

Registro de Agentes inmobiliarios e inspección del mercado residencial

La Ley refuerza significativamente la ordenación y control del mercado de intermediación inmobiliaria residencial y prevé la creación del Registro de Agentes Inmobiliarios Especializados del Sector Residencial de Andalucía, de carácter público, gratuito y de inscripción obligatoria para quienes ejerzan de forma habitual y retribuida actividades de intermediación, asesoramiento o gestión en la compraventa, arrendamiento, permuta o cesión de uso de viviendas en Andalucía, cuya creación, regulación y puesta en funcionamiento deberán ser impulsadas por la Consejería competente en el plazo máximo de dos años desde la entrada en vigor de la Ley.

A estos efectos, el texto normativo considera agente inmobiliario especializado del sector residencial a toda persona que preste, de forma habitual y retribuida, servicios de intermediación, asesoramiento y gestión en la adquisición de viviendas en propiedad, derecho real de uso o disfrute, alquiler, permuta o cesión de bienes inmuebles con uso residencial, así como sobre los correspondientes derechos reales.

La inscripción se configura como un requisito imprescindible para el ejercicio de la actividad y se articula sobre la base de una declaración responsable previa, sin perjuicio de las facultades de comprobación, inspección y control de la Administración. La inscripción deberá renovarse periódicamente conforme a lo que se establezca reglamentariamente, lo que exige a los operadores anticipar la adaptación de sus procesos internos de habilitación, documentación, información y relación con el cliente. En este sentido, la declaración responsable deberá acreditar el cumplimiento de los requisitos mínimos de solvencia, seguro de responsabilidad civil y código de buenas prácticas, pudiendo la Administración requerir en cualquier momento la documentación acreditativa.

Como novedad relevante, la Ley define y concreta los requisitos de acceso al Registro, que incluyen, entre otros:

(i) Capacitación o titulación específica (API, titulación universitaria, experiencia profesional mínima de cuatro años o colegiación): En el caso de personas jurídicas, estos requisitos deben cumplirse, al menos, por una persona administradora o miembro del consejo de administración y por la persona responsable del establecimiento abierto al público

(ii) Formación especializada acreditada en intermediación inmobiliaria residencial y vivienda protegida, de al menos 100 horas lectivas, exigible tanto al titular de la actividad como a al menos el 50 % de la plantilla. Dicha formación debe haberse obtenido como máximo en los cuatro años inmediatamente anteriores a la declaración responsable y puede realizarse en modalidad presencial, a distancia o virtual, en centros habilitados.

(iii) Solvencia profesional, mediante la constitución, de forma individual o colectivamente a través de colegios o asociaciones, de garantías financieras o seguros de responsabilidad civil, cuyos importes se determinarán reglamentariamente en función del volumen de negocio.

(iv) Ausencia de antecedentes penales relacionados con la intermediación inmobiliaria.

Asimismo, la Ley refuerza expresamente el deber de información a la ciudadanía, imponiendo a todos los agentes inmobiliarios el cumplimiento de las obligaciones informativas previstas en la legislación estatal, de consumo y en la propia norma autonómica, como elemento esencial de protección de las personas consumidoras y usuarias.

En paralelo, se sistematiza y refuerza el régimen de inspección y sanción mediante un marco sistematizado de infracciones y consecuencias, con especial incidencia en ámbitos como la vivienda protegida, el parque público y la comercialización y publicidad inmobiliaria, adquiriendo especial relevancia la trazabilidad documental del cumplimiento normativo (destino, precios máximos, menciones obligatorias en anuncios y, en su caso, autorizaciones o declaraciones responsables).

Como medida de simplificación administrativa, la Ley suprime el depósito autonómico de fianzas de arrendamiento, eliminando el trámite ante la Administración autonómica sin afectar a la fianza como institución contractual, que continúa rigiéndose por la normativa estatal aplicable.

Buen uso del mercado residencial: alquiler, ocupación ilegal y sobreocupación

La Ley incorpora medidas para favorecer el buen funcionamiento del mercado residencial, combinando instrumentos de fomento del alquiler con previsiones para abordar usos irregulares que afectan a la convivencia y a la seguridad jurídica.

(i) En relación con el alquiler, se prevén políticas de impulso y colaboración con entidades locales para aumentar la oferta disponible, incluyendo mecanismos de intermediación pública y programas que faciliten la incorporación al mercado de viviendas deshabitadas, así como incentivos o ayudas en los términos que se determinen reglamentariamente.

(ii) En materia de ocupación ilegal, la Ley articula medidas de apoyo y coordinación administrativa, e introduce limitaciones de acceso a vivienda pública o social de venta para quienes, en los cinco años anteriores al procedimiento de selección, hayan sido condenados por determinados delitos vinculados a la ocupación o hayan sido objeto de resolución administrativa firme de recuperación/desahucio por ocupación sin título de vivienda pública en el mismo municipio.

(iii) Respecto de la sobreocupación, la Ley la configura como uso inadecuado cuando compromete condiciones mínimas de habitabilidad, salubridad o convivencia, previendo medidas correctoras y sancionadoras. Se refuerza, además, el deber de actuación municipal, previendo la incoación de expediente cuando exista conocimiento de una situación anómala, sin perjuicio de la exigencia de autorización judicial si fuera necesaria la entrada en domicilio.

En conjunto, la Ley 5/2025 supone un cambio relevante en el marco jurídico de la vivienda en Andalucía, no tanto por la introducción de figuras radicalmente nuevas, sino por la sistematización, refuerzo y operatividad de los instrumentos existentes.

Su entrada en vigor el 24 de enero de 2026 exige a los distintos operadores -administraciones públicas, promotores, gestores, agentes inmobiliarios y titulares de vivienda- anticipar la revisión de sus procesos, contratos y prácticas de gestión, a fin de adaptarlos al nuevo régimen de control, información e inspección, reduciendo riesgos y asegurando el adecuado cumplimiento normativo en un entorno regulatorio más estructurado y exigente.

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Barcelona, a 28 de enero de 2026

Tornos Abogados, SLP