INMOBILIARIO-Nueva regulación de los arrendamientos de temporada y arrendamientos de habitaciones en Cataluña

El Parlament de Cataluña, en el pleno de 18 de diciembre de 2025, aprobó la Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo (que modifica la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda) (en adelante, la “Ley 11/2025”) que introduce novedades relevantes que afectan directamente al régimen del alquiler de temporada y por habitaciones dentro del marco normativo en Cataluña.

La aprobación de las Ley 11/2025 tiene por objetivo regulatorio delimitar, en materia de vivienda, el encaje de arrendamientos temporales y por habitaciones, reforzando controles y medidas de vivienda protegida.

Fue aprobada por el Pleno del Parlament de Catalunya el 18 de diciembre de 2025 y publicada en el Diario Oficial de la Generalitat de Catalunya núm. 9574, el 31 de diciembre de 2025, entrando en vigor el pasado 1 de enero de 2026.

La Ley 11/2025 modifica, entre otras, la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, incorporando un marco específico para el arrendamiento de vivienda con carácter temporal y el arrendamiento de habitaciones.

Los puntos más destacados que introduce esta Ley 11/2025 serían los siguientes:

1. Arrendamiento de vivienda. Uniformidad en la regulación de la determinación de la renta, los gastos generales y servicios individuales de la vivienda; de la actualización de la renta; del aumento de la renta por mejoras, y de las garantías y la fianza del arrendamiento temporal y de larga duración (uso de vivienda LAU):

(a) Se considera arrendamiento de vivienda el destinado a la satisfacción de la necesidad de vivienda, con independencia de su duración.

(b) Los arrendamientos temporales son aquellos que cubren la satisfacción de la necesidad de vivienda de las personas con carácter transitorio por razones profesionales, laborales, de estudios, de atención o asistencia médica, de situaciones provisionales a la espera de entrega de vivienda o de regreso a la residencia habitual, o por otros usos análogos y su duración mínima no es la establecida en la Ley de Arrendamientos Urbanos para el arrendamiento de vivienda -5 o 7 años- sino inferior

(c) Se establece una única excepción a esta regla: los arrendamientos temporales de vivienda que tiene una finalidad exclusivamente recreativa, de vacaciones o de ocio. Estos arrendamientos temporales quedan sujetos a la regulación del  arrendamiento para uso distinto al de vivienda de la LAU.

(d) Tanto en los arrendamientos temporales como los arrendamientos temporales con finalidad recreativa, de vacaciones o de ocio ahora resulta esencial justificar el motivo de su temporalidad y hacer constar esta justificación en el propio contrato y, además, su acreditación documental que deberá depositarse junto con la fianza en el registro correspondiente.

(e) La consecuencia jurídica de la falta de acreditación de la finalidad del arrendamiento temporal es la de considerar el contrato de arrendamiento de vivienda de la LAU y, por tanto, la aplicación de las normas del plazo mínimo de 5 o 7 años de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos..

2. Limitación de renta de los arrendamientos temporales en zonas tensionadas:

Una novedad relevante introducida por la Ley 11/2025 es que establece que a los arrendamientos temporales antes definidos -con excepción de los de finalidad recreativa, de vacaciones o de ocio- se les aplican las normas de los arrendamientos de vivienda relativas a la fianza, las garantías, la determinación y actualización de la renta, la elevación de la renta por mejoras y la asunción de gastos generales y servicios individuales.

En especial, debemos destacar el sometimiento de los arrendamientos temporales en Cataluña a las normas de determinación y actualización de la renta, ya que, en zonas declaradas de mercado residencial tensionado, comporta aplicar necesariamente los límites de contención de rentas que fueron introducidos por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y el Decreto-ley 1/2025, de 28 de enero, de medidas urgentes en materia de contención de rentas.

3. Limitación al encadenamiento de contratos de arrendamiento temporales: se introducen mecanismos para evitar el encadenamiento de contratos temporales sin causa acreditada:

(i) En caso de prórroga: si la parte arrendataria no acredita expresamente la causa que justifica el carácter temporal del contrato y que mantiene su residencia habitual en otro lugar, el contrato de arrendamiento quedará sometido al régimen del arrendamiento de vivienda permanente respecto de  la duración legal mínima y el sistema de prórrogas, con efectos desde la fecha del contrato inicial.

(ii) En caso de nuevo contrato tras la finalización del anterior: si, extinguida la relación contractual y sin prórroga, se formaliza un nuevo contrato entre las mismas partes y respecto de la misma vivienda, dicho contrato quedará igualmente sometido al régimen de arrendamiento de vivienda permanente, salvo que se acredite debidamente la persistencia de las circunstancias que justificaban la necesidad temporal.

4. Respecto del arrendamiento por habitaciones: se introduce una nueva regulación en relación con el arrendamiento de habitaciones en Cataluña, configurándolo como aquel arrendamiento por el que se atribuye a la parte arrendataria el uso exclusivo de una habitación en la vivienda y el derecho a utilizar otras estancias o espacios de uso común de la vivienda, a cambio de un precio.

Este tipo de arrendamiento deberá respetar las condiciones de habitabilidad, en particular, los estándares de superficie por persona y el umbral máximo de ocupación, establecidos por la normativa sectorial y reflejados en la cédula de habitabilidad.

Asimismo, se establece expresamente que el arrendamiento por habitaciones –o cualquier otra forma de fragmentación física o contractual– no desnaturaliza el carácter de arrendamiento de vivienda ni excluye la aplicación del régimen correspondiente al arrendamiento de vivienda.

En las zonas de mercado residencial tensionado, se establece un límite específico a la determinación de la renta por el alquiler de habitaciones: cuando existan varios contratos de arrendamiento de habitaciones vigentes de forma simultánea en una misma vivienda, la suma de todas las rentas pactadas no puede superar la renta máxima que resultaría aplicable si la vivienda se arrendara de forma unitaria.

5. Instrumentos de control, inspección y disciplina de mercado: se refuerza la supervisión del mercado del alquiler, especialmente en plataformas digitales, mediante la creación de la Comisión de Supervisión de Contratos de Arrendamiento de Vivienda.

6. Vivienda con protección oficial (“VPO”), grandes tenedores y derecho de tanteo y retracto:  se amplían los supuestos en que la Generalitat de Catalunya puede ejercer los derechos de tanteo y retracto para movilizar vivienda en las zonas declaradas mercado residencial tensionado: Así ese derecho se amplía a la transmisión de cualquier vivienda situada en estas zonas cuando sea propiedad de un gran tenedor persona jurídica inscrito, así como la adjudicación de viviendas provenientes de subasta administrativa o judicial, con exclusiones tasadas (entre otras, para determinadas transmisiones de obra nueva o gran rehabilitación dentro del año siguiente al otorgamiento de la cédula de habitabilidad y para ciertas transmisiones intragrupo en primera transmisión).

En paralelo, se refuerza el tratamiento de las viviendas adquiridas por el ejercicio de tanteo y retracto. En concreto, estas viviendas deben calificarse de forma permanente como VPO.

Finalmente, se crea el Registro de grandes tenedores de vivienda, obligatorio para quienes cumplan los requisitos, y se reduce la vigencia de la inscripción en el Registro de solicitantes de VPO a dos años salvo renovación.

7. Actualización de precios máximos de las VPO:  se actualizan los importes máximos por m² de superficie útil en los supuestos sujetos al sistema anterior de determinación de precios.

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Barcelona, 22 de enero de 2026
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